Overweegt u de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen uit eigen middelen?

Door de extreem lage hypotheekrentes én door de lage spaarrentes overwegen veel mensen om de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen met het spaargeld. Waar moet men alert op zijn?

De huidige situatie van hypotheken en spaartegoeden

De hypotheekschuld. 69,4% van de inwoners in Nederland hebben een koophuis. Daarvan is 60,7% belast met een hypotheek. De gemiddelde hypotheek per Nederlander tussen de 25 en 50 jaar bedraagt € 260.000. Tussen de 50 en 60 jaar is nog sprake van een gemiddelde hypotheekschuld van € 240.000 en vanaf 60 jaar is dat € 174.000. Zoals u weet is in de afgelopen jaren de hypotheekrente fors gedaald en deze staat op dit moment zelfs op een historisch laagtepunt. Ter vergelijking: in 2010 was de rente voor een rentevastperiode van 20 jaar nog 4% en op dit moment bedraagt deze nog geen 2%.

Het spaartegoed. Er staat momenteel een bedrag van 368 miljard euro op Nederlandse spaarrekeningen. Hiervan is 313 miljard euro gestald op vrij opneembare spaarrekeningen. Zoals algemeen bekend is de rente die door banken wordt betaald voor spaargeld nagenoeg nihil. Banken rekenen zelfs negatieve rente bij grote tegoeden van meer dan 1 miljoen per rekening.

Box 3-heffing. Over het spaargeld in box 3 moet bovendien een belastingheffing worden betaald. De plannen om een spaargeld tot ongeveer € 440.000 vrij te stellen, zijn ingetrokken. Hoe het spaargeld in de toekomst nu zal worden belast wordt met Prinsjesdag bekend gemaakt.

De hypotheek aflossen? De voor- en de nadelen

De voordelen. Met het geld op de spaarrekening is het mogelijk om een hypotheekschuld af te lossen. Het voordeel daarvan is dat de lasten lager worden. U hoeft tenslotte minder maandelijks af te lossen en door het verlagen van de schuld, wordt de rentelast ook kleiner. Betaalt u vermogensrendementheffing in box 3? Dan wordt deze heffing lager, omdat u vermogen heeft aangewend om de hypotheekschuld af te lossen.

De nadelen. Door spaargeld te gebruiken voor het aflossen worden liquide middelen omgezet in stenen. Het ‘reservepotje’ voor onverwachte uitgaven wordt daardoor kleiner. Daarnaast is het aflossen van de hypotheek aan voorwaarden verbonden. Daarbij is vaak een boeterente verschuldigd als er meer wordt afgelost dan 10% tot 25% (afhankelijk van de geldverstrekker) van de oorspronkelijke schuld.

De boeterente

Staat in uw voorwaarden dat u boeterente bent verschuldigd? Dan wordt bij aflossing, als de actuele hypotheekrente lager is dan overeengekomen rente voor de resterende rentevastperiode , een boeterente in rekening gebracht voor het nadeel dat de bank hierdoor lijdt. De hoogte van deze boeterente is afhankelijk van de hypotheekschuld, de resterende looptijd, het rentepercentage van de resterende rentevastperiode en de huidige marktrente.

Een voorbeeld

• Hypotheeksom € 240.000.
• Rente resterende rentevastperiode 4% (afgesloten in 2010).
• Huidige rente 2%.
• Resterende rentevastperiode 10 jaar.
• de boeterente bedraagt dan ongeveer € 35.500.

Soms is boetevrij aflossen uit eigen middelen wél mogelijk

In hypotheekland zijn er echter ook een aantal geldverstrekkers waarbij het mogelijk is om onbeperkt boetevrij af te lossen. Míts dit gebeurt uit eigen middelen. Dat kan spaargeld zijn, een schenking of een erfenis of een uitkering uit een kapitaalverzekering. Aanbieders waar dit mogelijk is, zijn:

• Allianz
• Florius
• HollandWoont
• Munt Hypotheken
• Obvion (Woon Hypotheek)
• Reaal (Lekker Wonen)
• Robuust Hypotheken
• Vista Hypotheken

Deze wisseltruc kan helpen

De wisseltruc. Stel nu dat u vanwege een lagere rente een bestaande hypotheek bij een van bovenstaande geldverstrekkers wilt aflossen zónder dat dit te veel ten koste gaat van uw liquide middelen. Dan kunt u de wisseltruc toepassen. U sluit een nieuwe hypotheek, lost de huidige hypotheek af uit eigen middelen én vult die dan weer aan met de nieuwe hypotheek.

Het proces. Om dit in goede banen te leiden, moet u een aantal stappen ondernemen.

Stap 1	Onderzoek eerst welke hypotheekverstrekker bereid is een nieuwe hypotheek te verstrekken tegen een (aanzienlijk) lager rentepercentage.
Stap 2	Bent u tevreden met de ontvangen offerte voor een nieuwe (lagere) hypotheek, ga dan akkoord en teken de offerte.
Stap 3	Meld de bestaande hypotheekvestrekker dat u de hypotheek uit eigen middelen wenst af te lossen.
Stap 4	De bestaande hypotheekverstrekker zal een opgave verstrekken van het af te lossen bedrag, zonder dat hierbij boeterente verschuldigd is.
Stap 5	Vanuit uw liquide middelen lost u de hele bestaande hypotheek af.
Stap 6	Vraag aan de bestaande hypotheekverstrekker een verklaring om de hypothecaire inschrijving te kunnen laten doorhalen.
Stap 7	Maak een afspraak met de notaris voor de nieuwe hypotheekakte.
Stap 8	De nieuwe hypotheekverstrekker stort het geld op de derdengeldrekening van de notaris.
Stap 9	Bij de notaris wordt tegelijk de nieuwe hypotheekakte ondertekend, de oude hypothecaire inschrijving geroyeerd en de nieuwe hypothecaire inschrijving geregistreerd in het kadaster. Hieraan zijn wel kosten verbonden.
Stap 10	De notaris stort het geld van de derdengeldrekening over naar de spaarrekening en hiermee is het spaargeld weer (deels) aangevuld.

BAA ADVIES. Bekijk samen met uw adviseur óf het zinvol is om uw huidige hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen én hoe u dat het beste aan kunt pakken. Heeft u voldoende liquide middelen, dan kan een wisseltruc bij sommige geldverstrekkers heel voordelig voor u uitpakken.