hypotheek Archives

Berichten

Corona-update: fiscale reserve – DGA-taks – urencriterium – hypotheek

11 mei 2020/in Artikelen /door Pieter van Lieshout

De afgelopen weken zijn er weer extra fiscale maatregelen bijgekomen. Zo kunt u nu een fiscale coronareserve vormen, is de DGA-taks uitgesteld en gelden er versoepelingen bij het urencriterium en de aflossingseis bij de eigen woning.

De fiscale coronareserve

Carry back. Volgens de huidige wetgeving mag een verlies worden verrekend met de winst van het voorafgaande jaar (carry back). Met de carry back kan een verlies over het jaar 2020 verrekend worden met de winst van 2019.

Er is echter een probleem. Een verlies over 2020 kan pas plaatsvinden bij het doen van de aangifte vennootschapsbelasting 2020. En dat is pas begin 2021. Bovendien geldt als voorwaarde dat een definitieve aanslag vennootschapsbelasting 2019 moet zijn opgelegd. En dat is in veel gevallen niet het geval. Het kabinet vindt dat te lang duren en komt daarom met deze fiscale coronareserve.

De coronareserve. Ondernemingen die vennootschapsbelastingplichtig zijn mogen het verwachte verlies over 2020, voor zover dat verband houdt met de coronacrisis, al in 2019 aftrekken. Dit kan door een zogenoemde coronareserve te vormen. Deze reserve mag niet hoger zijn dan de winst over 2019. Daarnaast mag de fiscale coronareserve niet hoger zijn dan het te verwachten verlies in 2020 als gevolg van de coronacrisis.

De precieze uitwerking volgt. Door gebruik te maken van de fiscale coronareserve kan een teruggave worden gevraagd van de eerder over 2019 betaalde en/of te betalen vennootschapsbelasting. Dit kan door het verzoeken om een nadere voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2019. De precieze uitwerking van deze regeling is nog niet bekend, maar zal op korte termijn uitgewerkt worden in een beleidsbesluit.

Wetsvoorstel excessief lenen bij eigen BV uitgesteld

DGA-taks. Het plan van de overheid is om DGA’s die een schuld hebben bij de eigen BV van meer dan € 500.000 te gaan belasten. Wij schreven hier al eerder over deze DGA-taks.

Eén jaar uitgesteld. De bedoeling was dat deze regeling vanaf 1 januari 2022 zou ingaan, maar is nu vanwege de coronacrisis met een jaar uitgesteld tot 1 januari 2023.

Meer tijd … Zo heeft u als DGA meer tijd, tot 31 december 2023 (de eerste peildatum), om u voor te bereiden en schulden aan de eigen vennootschap die hoger zijn dan € 500.000 af te lossen. Overigens, het gaat nog steeds om een wetsvoorstel. Er is dus nog niks 100% definitief.

Versoepeling urencriterium

Voor een aantal aftrekposten zoals de zelfstandigenaftrek, de meewerkaftrek en de oudedagsreserve moet worden voldoen aan het urencriterium. Dat houdt in dat ten minste 1.225 uren per kalenderjaar wordt besteed aan werkzaamheden voor de onderneming. Door de coronacrisis kan het zijn dat in 2020 niet wordt voldaan aan dit criterium en waardoor geen gebruik meer kan worden gemaakt van de aftrekposten.

Er geldt nu een versoepeling. Voor de aangifte inkomstenbelasting mag voor de periode van 1 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 ervan uit worden gegaan dat in deze periode ten minste 24 uur per week aan de onderneming is besteed. Ook als dat niet werkelijk is geweest.

Arbeidsongeschikt? Dan geldt een urencriterium van 800 uur per kalenderjaar. In dat geval mag er voor de aangifte inkomstenbelasting van uit worden gegaan dat in die periode ten minste 16 uur per week aan de onderneming is besteed.

Seizoengebonden ondernemer? Ligt de piek van de werkzaamheden normaal juist in de periode van 1 maart tot en met 31 mei? Dan mag ervan uit worden gegaan dat in 2020 in deze periode evenveel uren zijn gewerkt als in 2019.

Versoepeling aflossingseis eigenwoningschuld

In geval van achterstand. Om hypotheekrente af te kunnen trekken moeten leningen (afgesloten vanaf 1 januari 2013) voldoen aan de aflossingseis. De lening moet namelijk in maximaal 360 maanden volgens een ten minste annuïtair schema worden afgelost. Als er op enig moment een achterstand in de aflossing ontstaat, is in de fiscale wetgeving vastgelegd op welke wijze en binnen welke termijnen die achterstand moet worden ingelopen.

Nieuwe maatregelen. Normaal moet een aflossingsachterstand uiterlijk het volgende jaar worden ingehaald om de aftrekbaarheid van de rente niet in gevaar te laten komen. Vanwege de coronacrisis komt het kabinet met twee maatregelen:

de betaalpauze; en
de tweede lening.

Betaalpauze. Kunt u uw hypotheekrente en aflossingen tijdelijk niet betalen? Dan kunt u een betaalpauze van maximaal 6 maanden afspreken met uw geldverstrekker. Deze betaalpauze moet zijn aangevraagd tussen 12 maart en 30 juni 2020 en moet uiterlijk 1 juli 2020 ingaan.

Zo snel mogelijk na afloop van de uitstelperiode van maximaal zes maanden wordt een nieuw annuïtair schema vastgesteld waarmee het inhalen van de aflossingsachterstand wordt uitgesmeerd over de resterende looptijd van de maximale termijn van 360 maanden van de lening. De niet betaalde rente is niet aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting.

Nieuwe lening. De rente en aflossing die tijdelijk niet kan worden betaald kan ook worden ondergebracht in een nieuw leningsdeel. De schuld wordt dan gesplitst in een oud deel en een nieuw deel:

Oud deel. Voor de ‘oude’ schuld blijft het bestaande annuïtaire schema van toepassing, z’nder dat rekening wordt gehouden met de aflossingsachterstand.
Nieuw deel. Voor het deel van de aflossingsachterstand dat is ontstaan door de betaalpauze wordt een afzonderlijk aflossingsschema afgesproken. Daarbij is de looptijd maximaal gelijk aan de resterende looptijd van de oude schuld (nieuwe deel). Uitsmeren over de resterende looptijd is dus niet verplicht, het kan bijvoorbeeld ook in vijf jaar worden afbetaald.

BAA ADVIES. Alle coronamaatregelen zijn voortdurend in beweging. Ziet u door de bomen het bos niet meer? Of heeft u überhaupt vragen hierover? Neem dan gerust contact op met een BAA-adviseur.

Aflossingsvrije hypotheek stijgt weer in populariteit

1 november 2019/in Artikelen /door Jac Vossen

De aflossingsvrije hypotheek is sinds 2013 bij velen uit de gratie. Toch bleek uit de media dat de laatste maanden 10% van de nieuwe hypotheek een aflossingsvrij deel hadden. Wat zijn de overwegingen als u een nieuwe hypotheek wilt afsluiten?

De aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt alleen maar rente betaald over de hoogte van de hypotheek. Omdat er geen aflossing plaatsvindt, is dit rentebedrag constant. Onder de wetgeving tot en met 2012 was deze rente volledig aftrekbaar als hypotheekrente. In sommige gevallen werd naast de rente een premie betaald voor een beleggingsverzekering die een kapitaal moest opbouwen om op het einde van de looptijd de hypotheek af te lossen.

De annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de rentevaste periode iedere maand een gelijk bedrag aan de hypotheekhouder betaald. Dit bedrag is opgebouwd uit een deel aflossing en een deel rente. In het begin van de looptijd is de component rente het grootste en gedurende de looptijd wordt de component aflossing steeds groter. Uitsluitend de hypotheekrente is aftrekbaar zodat gedurende de looptijd de aftrek steeds lager wordt.

Is de aflossingsvrije hypotheek nog wel toegestaan?

Het is een misverstand dat de aflossingsvrije hypotheek helemaal niet meer is toegestaan. De bank mag bij nieuwe hypotheken maximaal 50% van de hypotheek aflossingsvrij verstrekken. Als echter een koper gebruik maakt van de Nationale Hypotheek Garantie is een annuïteitenhypotheek met volledige aflossing verplicht. Bij herfinanciering (geldt ook voor hypotheken van voor 2013) mag tegenwoordig bij de meeste geldverstrekkers maximaal 50% van de woningwaarde worden opgenomen in een aflossingsvrije hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?

Een of andere vorm van aflossingsvrije hypotheek was de meest voorkomende hypotheekvorm tot en met het jaar 2012. Per 1 januari 2013 is de wetgeving dusdanig veranderd dat de hypotheekrente van nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar is als deze hypotheek volledig annuïtair of lineair in maximaal 30 jaren wordt afgelost.

Wat is de reden voor de stijgende populariteit?

Door de huidige lage rentestanden en het dalende belastingtarief is de aftrekbaarheid van de hypotheekrente minder interessant en daardoor minder belangrijk geworden. Er wordt nu sneller gekozen voor lagere maandlasten en géén aftrek van hypotheekrente.

De aflossingsvrije hypotheek maakt onderdeel uit van de schulden in box 3. Over het algemeen is de rente voor een aflossingsvrije hypotheek (iets) hoger dan voor een hypotheek waarbij wél wordt afgelost. Dit weegt dan niet op tegen het voordeel van de lagere maandlast. Een voorbeeld zal dit verduidelijken.

Voorbeeld

WOZ waarde woning:	€ 350.000
A. Hypotheeksom:	€ 175.000 aflossingsvrij en € 175.000 op basis van annuïteit
B. Hypotheeksom:	€ 350.000 volledig annuïteit
Rente aflossingsvrij 20 jaar vast:	2,50%
Rente annuïteitenhypotheek 20 jaar vast:	2,15%
Belastingtarief	38,1%

A	50% aflossingsvrij 50% annuïteit
	Bruto last voor 50% aflossingsvrij	€ 4.375
	Bruto last voor 50% annuïteit	€ 7.920
	Belastingvoordeel	€ 0
	Netto last	€ 12.295

B	100% annuïteit
	Bruto last bij 100% annuïteit	€ 15.841
	Belastingvoordeel	€ 1.969
	Netto last	€ 13.872

De financiële last bij de mix is per jaar € 1.577 lager (€ 13.872 – € 12.295). Dat scheelt per maand bijna € 132,- ten opzichte van de 100% annuïteitenhypotheek. Dat is financieel gezien dus interessant. Er zitten echter ook risico’s aan vast.

Risico’s aan de aflossingsvrije hypotheek

Aflossingsrisico. Ook een aflossingsvrije hypotheek moet afgelost worden. Dan weliswaar niet gedurende de looptijd, maar (meestal) wel als de looptijd verstreken is. De hypotheekhouder (de bank) mag dan de hypotheeksom opeisen en als het geld niet voorhanden is, kan dit leiden tot verkoop van de woning.

Oudedagrisico. Een ander risico bij de aflossingsvrije hypotheek zit bij een eventuele verlenging na de looptijd. De hypotheekhouder kijkt namelijk niet alleen naar de zekerheid maar ook naar het inkomen. Is het inkomen in die periode aanzienlijk lager (bijvoorbeeld door AOW en een klein pensioen) dan kan de hypotheek wel eens niet verlengd worden. Ook dat kan dan mogelijk weer leiden tot de verkoop van het huis.

Beleggingsrisico. Een volgend risico heeft te maken met de aan de aflossingsvrije hypotheek die gekoppeld is aan een beleggingsverzekering. De belegging kan uiteindelijk een stuk minder opleveren dan gedacht. Daardoor kan een lager bedrag worden afgelost en blijft er een grotere schuld over dan wenselijk is.

Waarderisico. Tijdens de huizencrisis bleek wel dat de waarde van de woningen aanzienlijk lager kunnen worden. Huizen komen dan zogenaamd ‘onder water te staan’. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de schuld even hoog ook al daalt de waarde van de woning.

Renterisico. De kans is aanzienlijk dat de rente in de toekomst weer gaat stijgen. Of een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek dan fiscaal gezien nog net zo interessant is, valt te bezien. Daarom is het verstandig om te kiezen voor een langere rentevast periode.

BAA ADVIES. Een 50% aflossingsvrije hypotheek is meestal nog toegestaan, maar de rente is dan fiscaal niet aftrekbaar. Door de lage rentestand en de lagere belastingtarieven kan een aflossingsvrije hypotheek op de korte termijn echter wél voordeliger uitpakken. Nieuwe hypotheek? Bespreek de financieringsmogelijkheden en de financiële gevolgen dan met uw BAA-adviseur.

De BKR vliegt uit de bocht

5 oktober 2017/in Artikelen /door Wil Hoebergen

De BKR legt tegenwoordig rücksichtsloos álles vast en denkt niet aan de gevolgen. Men hanteert laakbare actie om consumenteninitiatieven monddood te maken.

– Een column van Wil Hoebergen over de BKR, banken, toezicht en verantwoordelijkheid –

De BKR onder vuur

Het Bureau Kredietregistratie, kortweg BKR, ligt weer eens onder vuur. Voor iedereen die het nog niet wist: de BKR is een particuliere organisatie en géén overheidsinstantie. BKR was in het verleden een gerespecteerde rots in de branding voor kredietverleners. Maar zoals wel meer gebeurd bij organisaties die ooit op ideële grondslag gestart zijn, zijn ook hier de Excel-managers aan de macht gekomen.

Ook bij de BKR Excel-managers aan de macht.

De BKR-registratie

BKR registreert tegenwoordig voor veel meer instanties dan vroeger (kopen op krediet bij Wehkamp en H&M, telefoon- en internetdiensten, enz.). Daarbij legt men rücksichtsloos vast wat er aangeboden wordt. Zónder zich te realiseren welke gevolgen dat heeft of kan hebben voor de consument, met name voor huizenkopers.

Alles wordt geregistreerd zonder na te denken over de gevolgen.

Het is bovendien bijna ondoenlijk om onder een BKR-registratie uit te komen, of die nou terecht of onterecht is. En, …belangrijker nog, wat de achterliggende oorzaak van de registratie is. Ook niet ontvangen aanmaningen en foutief of niet goed geregistreerde verhuisberichten worden namelijk geregistreerd.

Gevolg van een BKR-registratie: dat koophuis en die hypotheek kun je echt wel vergeten!

Een hypotheek en de BKR

Zulke ingrijpende beslissingen in een mensenleven als de koop of verkoop van een huis, behoeven een deugdelijke toets en wachten niet op een duim omhoog of omlaag van een niet gecontroleerde particuliere organisatie.

Hulp voor de consument

Een aantal jaren geleden is een particulier initiatief gestart om consumenten te helpen om een in hun ogen onterechte registratie bij BKR verwijderd te krijgen: Dynamiet Nederland. Deze organisatie heeft vaak onder vuur gelegen van diverse media, maar scoort gezien onderstaande blijkbaar toch resultaten.

Laakbare acties – de BKR vliegt uit de bocht

BKR, het door Nederlandse banken opgerichte ‘onafhankelijke’ kredietregistratiebureau, dat onkreukbaar en de bekende rots in de branding moet zijn, was niet zo blij met Dynamiet Nederland. Men heeft vervolgens zeer laakbare instrumenten ingezet in een poging om Dynamiet Nederland monddood te maken. Het artikel in NRC Handelsblad vertelt het ontluisterende verhaal over hoe Nederlands enige kredietregistratiebureau BKR uit de bocht is gevlogen.

Lees dit ontluisterende verhaal in van NRC en krijg een indruk van de werkwijze van BKR.

Oproep aan de overheid

Een kwalijke zaak, zeker omdat BKR de kern van onze maatschappij raakt (wonen) en informatie levert aan banken en andere kredietverstrekkers. Ik zou daarom instanties als AFM, DNB en de banken en verzekeraars willen oproepen om:

BKR grondig te reorganiseren, toezicht te regelen na de reorganisatie; óf, nog beter
geen zaken meer te doen met BKR en zelf een betrouwbare instantie in het leven te roepen.

Zelfreinigend vermogen van financiële instellingen nog steeds onder de maat

Het is triest te moeten constateren dat het zelfreinigend vermogen van financiële instellingen nog steeds ondermaats is en de wil om te verbeteren er gewoonweg niet is.

Er zal helaas een nieuwe, diepere crisis nodig zijn, die ons hele economische stelsel uit haar voegen trekt om overheden en financiële instellingen te laten beseffen dat dit bedrijfsmodel niet lang meer houdbaar is.