• Contact
  • Direct contact
    Stel uw vraag
BAA
  • Diensten
    • Financiële administratie
    • Salarisadministratie
    • Jaarrekening, controles en rapportage
    • HRM
    • Ondernemingsadvies
    • Fiscaal advies
  • Over BAA
    • Medewerkers
    • Werken bij BAA
    • Sponsoring
  • Kennis
    • Artikelen
    • Inschrijven nieuwsbrief
  • Menu Menu
U bevindt zich hier: Home1 / Overdrachtsbelasting

Berichten

Voorjaarsnota 2022

De Voorjaarsnota 2022. Wat kunnen we fiscaal verwachten?

1 juni 2022/in Artikelen /door Pieter van Lieshout

De Voorjaarsnota heeft, in tegenstelling tot andere jaren, dit jaar ook wijzigingen die vanaf 2023 of later ingaan. Wat kunt u verwachten?

Anders dan andere jaren

Op 20 mei heeft het kabinet Rutte de Voorjaarsnota 2022 aan de Tweede Kamer aangeboden. Deze voorjaarsnota heeft een ander karakter dan eerdere jaren omdat deze naast de begrotingsmutaties uit het lopende jaar ook wijzigingen in de begroting voor 2023 en later bevat. Hieronder een samenvatting van een aantal belangrijke fiscale voorstellen die zijn gedaan en die wellicht voor u een rol kunnen (gaan) spelen.

Extra verhoging overdrachtsbelasting

Het tarief van de overdrachtsbelasting is nu 2% voor een woning waarin de koper zelf gaat wonen. Voor starters geldt een tarief van 0%. Het tarief voor alle andere onroerende zaken is 8% (vakantiewoningen, bedrijfspanden, enz.). In het coalitieakkoord was al afgesproken om het tarief van 8% te verhogen naar 9%, maar in de voorjaarsnota is het voorstel opgenomen dat dit tarief verhoogd wordt naar 10,1%.

Afschaffen van de fiscale oudedagsreserve (FOR)

De FOR (formeel: OudedagsReserve) houdt in dat een ondernemer voor de inkomstenbelasting onder voorwaarden jaarlijks een deel van de winst mag reserveren voor een oudedagsvoorziening, zodat er (tijdelijk) geen belasting over verschuldigd is. Het is de bedoeling dat deze FOR met ingang van 1 januari 2023 wordt afgeschaft. Een bestaande FOR kan echter wel op basis van de huidige regels worden afgewikkeld. De afschaffing van de FOR hangt samen met het wetsvoorstel “Toekomst pensioenen” waarin het aantrekkelijker wordt een lijfrentepremie te storten.

Box 2 krijgt twee belastingschijven

Een DGA die dividend ontvangt of winst maakt bij de verkoop van zijn aandelen, betaalt hierover nu 26,9% box 2-belasting. De bedoeling is om met ingang van 2024 twee schijven te introduceren. Een basistarief van 26% voor de eerste € 67.000 per persoon en een tarief van 29,5% voor het meerdere. Aangezien de nieuwe regeling met betrekking tot het excessief lenen nog steeds op de plank ligt kan het voordeliger zijn om nú al dividend uit te gaan keren.

1e schijf vennootschapsbelasting naar beneden

Het tarief in de vennootschapsbelasting bedraagt in 2022 in de eerste schijf (winst tot € 395.000) 15% en 25,8% voor het meerdere. De schijfgrens van € 395.000 zal met ingang van 2023 worden verlaagd naar € 200.000 waardoor bedrijven eerder het hoge tarief verschuldigd zijn.

Btw-tarief zonnepanelen naar 0%

De levering en installatie van zonnepanelen is nu belast met 21%. Particulieren kunnen (voor een eerste set panelen) via een speciale procedure de btw terugvragen als btw-ondernemer. De bedoeling is dat vanaf 1 juli 2023 het btw-tarief op zonnepanelen wordt teruggebracht naar 0%. Dit is eenvoudiger voor zowel particulieren als voor de Belastingdienst.

Verlaging doelmatigheidsmarge gebruikelijk loon

Op basis van de huidige doelmatigheidsmarge mag het gebruikelijk loon van een DGA 25% lager zijn dan het loon dat normaal is voor het niveau en de duur van de arbeid van de DGA. De bedoeling is het percentage met ingang van 2023 van 25% te verlagen naar 15%. Hierdoor moeten DGA’s meer loon toekennen en dus meer box 1-belasting gaan betalen.

Voorgenomen verhoging ouderenkorting wordt teruggedraaid

In het coalitieakkoord was afgesproken om de ouderenkorting te verhogen met € 376. Het voorstel is om deze verhoging niet door te laten gaan.

De 30% regeling wordt beperkt tot de Balkenende-norm (WNT-norm)

Werknemers die vanuit een ander land naar Nederland komen om te werken, kunnen dankzij de 30%-regeling maximaal 30% van hun loon onbelast ontvangen. Als gevolg van deze nieuwe maatregel geldt de regeling nog tot maximaal de WNT-norm (Wet normering topinkomens 2022: € 216.000).

Heffingsvrij vermogen box 3 toch niet naar € 80.000

Over de box 3-belasting is de laatste tijd al veel geschreven en de bedoeling is om vanaf 2025 het werkelijke rendement te gaan belasten. In het coalitieakkoord was afgesproken om het heffingsvrij vermogen per persoon in drie stappen te verhogen van € 50.650 naar uiteindelijk ca. € 80.000. Deze verhoging van het heffingsvrije vermogen wordt niet doorgevoerd.

Onbelaste kilometervergoeding gaat omhoog

Momenteel kunnen werknemers onbelast een kilometervergoeding krijgen van € 0,19/km en IB-ondernemers kunnen € 0,19/km (privéauto die zakelijk wordt gebruikt) in aftrek brengen op hun winst. Het voornemen is om deze vergoeding met ingang van 2023 te verhogen. Het exacte bedrag van de verhoging is nog niet bekend, maar de verwachting is dat de vergoeding in 2023 naar € 0,21/km gaat en in 2024 naar € 0,23/km.

BAA ADVIES. In de Voorjaarsnota staan dit jaar ook voorstellen voor 2023 en later. Of deze ook daadwerkelijk worden omgezet naar wetgeving is nog niet duidelijk. Wij adviseren u echter om er toch al kennis van te nemen en om er indien noodzakelijk al rekening mee te houden. Desgewenst in overleg met ons.
https://baa.nl/wp-content/uploads/2022/06/voorjaarsnota-2022-fiscaal.jpg 800 1200 Pieter van Lieshout https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Pieter van Lieshout2022-06-01 09:29:072022-11-18 09:50:28De Voorjaarsnota 2022. Wat kunnen we fiscaal verwachten?

De fiscale wijzigingen uit het coalitieakkoord

2 februari 2022/in Artikelen /door Jac Vossen
Jubelton vervalt nog dít jaar!
Op 9 maart 2022 heeft het kabinet aangekondigd dat de belastingvrije schenking voor de eigen woning (de jubelton) niet per 1 januari 2024 maar al per 31 december 2022 zal vervallen. Vanaf 1 januari 2023 is alleen nog een belastingvrije schenking van maximaal € 27.231 aan kinderen tot 40 jaar mogelijk (de leeftijdsvrijstelling). Deze schenking hoeft niet voor de eigen woning te worden gebruikt.

In het coalitieakkoord van 15 december 2021 staan allerlei fiscale maatregelen. Wat staat u zoal te verwachten en waarmee kunt/moet u al vroegtijdig rekening houden?

Coalitieakkoord en fiscale wijzigingen

Begin januari 2022 is het nieuwe kabinet Rutte IV geïnstalleerd. In het coalitieakkoord 2021-2025, met als titel ‘Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst’, staan ook diverse fiscale maatregelen die het kabinet voornemens is in te voeren. Een echte hervorming van het huidige belastingstelsel is het niet te noemen. Het is slechts een inspanningsverplichting om tot een vereenvoudiging te komen.

We lopen de te verwachten maatregelen kort met u door. Gesplitst in een deel voor alle belastingplichtigen en in een deel voor alleen IB-ondernemers.

Verwachte fiscale maatregelen voor alle belastingplichtigen

Box 3-aanpassing

Box3-heffing over het reële rendement. In het coalitieakkoord staat dat een box 3-heffing over het reële rendement pas in 2025 te verwachten is. De Hoge Raad heeft het kabinet echter tot snellere actie gemaand. Op 2 februari 2022 schrijft staatssecretaris van Rij dat het kabinet pas in het voorjaar van 2022 een besluit neemt over de compensatie van spaarders die belast werden over fictieve rendementen. Totdat er een nieuw box-3 stelsel is kunt u de fiscaal meest gunstige optie kiezen. Dat betekent dat als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair rendement u kunt kiezen voor een box 3-heffing over dat lagere rendement. Is het werkelijke rendement hoger dan het forfaitair rendement, dan kunt u kiezen voor een box-3 heffing over het forfaitaire rendement.

Hoger heffingsvrij vermogen. Met ingang van 1 januari 2023 wordt het heffingsvrij vermogen van box 3 verhoogd naar € 80.000 per belastingplichtige. Voor de toeslagen blijft het lagere heffingsvrije vermogen van toepassing (€ 31.747 in 2022);

Afschaffing leegwaarderatio. De leegwaarderatio in box 3 (dat is een waardevermindering voor verhuurde woningen) wordt met ingang van het jaar 2023 afgeschaft. Verhuurde woningen zullen vanaf 1 januari 2023 in box 3 moeten worden gewaardeerd tegen de WOZ-waarde.

De Jubelton

Het plan is om met ingang van 1 januari 2024 de belastingvrije schenking voor de woning (2022: € 106.671) af te schaffen. Het is dan in 2024 niet meer mogelijk om belastingvrij aan de kinderen een schenking van ongeveer één ton te doen voor de aankoop, verbouwing of financiering van de woning. Zie voor de laatste update de kadertekst bovenaan het artikel.

Overdrachtsbelasting

Het kabinet blijft zoeken naar mogelijkheden om meer mensen betere kansen te bieden op de woningmarkt. Het kabinet is voornemens de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en woningen die niet worden gebruikt voor zelfbewoning per 1 januari 2023 te verhogen van 8 naar 9%.

Middelingsregeling

Stel, er is sprake van sterk wisselende inkomens waarbij ook het hoogste IB-tarief wordt betaald. Als die inkomens gelijkmatig over de jaren zouden zijn verdeeld, was de belastingheffing mogelijk lager geweest. Met de zogenaamde middelingsregeling kan dan een verzoek om te middelen bij de Belastingdienst worden ingediend. Van drie opeenvolgende jaren worden dan de inkomens gelijkmatig verdeeld en wordt vervolgens de belastingheffing opnieuw berekend. Als die lager is wordt de te veel betaalde belasting terugbetaald (minus een drempelbedrag). Deze regeling wordt met ingang van het jaar 2023 afgeschaft. Hoe dit precies wordt vormgegeven is nog niet duidelijk.
Door antwoorden op recent gestelde Kamervragen is duidelijk geworden hoe de afschaffing vorm zal worden gegeven. Hierbij werd geantwoord dat de 3-jaarsperiode 2022-2023-2024 de laatste periode is waarin een middeling kan worden toegepast. Dit is zeker iets om rekening mee te houden als uw inkomen sterk is gefluctueerd de laatste jaren..

Vervoer

De vergoeding voor zakelijke kilometers is al jaren € 0,19 per kilometer en staat ook al jaren ter discussie. Dit wordt waarschijnlijk per 1 januari 2024 verhoogd; vermoedelijk omdat het de overheid niet te veel geld mag kosten tot maar liefst € 0,20 per kilometer.

Verwachte fiscale maatregelen voor alle IB-ondernemers

Zelfstandigenaftrek

De overheid had al besloten tot een afbouw van de zelfstandigenaftrek. Deze afbouw wordt nu versneld doorgevoerd. Deze aftrek wordt vanaf 2023 in stappen van € 650 verlaagd, zodat deze in het jaar 2030 uitkomt op een bedrag van € 1.200. De overheid is voornemens om als compensatie de arbeidskorting te verhogen. Door de daling van de ondernemersaftrek kan het fiscaal interessanter worden om de BV in te gaan. De grens ligt nu nog bij een winst van ongeveer € 100.000, maar die grens wordt de komende jaren lager.

Arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV)

Nu is het zo dat iedere ondernemer zelfstandig maatregelen tegen arbeidsongeschiktheid moet nemen. Denk aan verzekeren, deelnemen aan een broodfonds of anderszins. In het coalitieakkoord staat dat er een verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering komt voor alle zelfstandigen. De vorm en inhoud hiervan is nog niet bekend.

Vervoer

Hogere kilometer-aftrek. Een ondernemer mag voor zakelijke kilometers € 0,19 per kilometer van de gemaakte winst aftrekken. Zoals eerder vermeld is het plan om dit per 1 januari 2024 te verhogen.

Afschaffing bpm-regeling bestelauto’s. Momenteel betalen ondernemers bij de aanschaf van een bestelauto geen bpm. In het coalitieakkoord is opgenomen dat deze vrijstelling vanaf 2024 in drie stappen tot 0 in 2026 wordt afgebouwd. Vanaf dat moment moeten ook ondernemers het reguliere BPM-tarief voor bestelauto’s betalen tenzij er wordt geïnvesteerd in een elektrische bestelauto.

BAA ADVIES. Door de voorgenomen belastingwijzigingen in 2023 of later, kan het slim zijn om dit of volgend jaar nog actie te ondernemen. Denk daarbij aan het kunnen schenken van de jubelton, het vrijgesteld van bpm kunnen aanschaffen van een bestelauto of aan het kunnen middelen van sterk fluctuerende inkomens. Heeft u plannen hieromtrent? Sluit dat dan snel met ons kort en maak de beste keuzes.
https://baa.nl/wp-content/uploads/2022/02/fiscale-wijzigingen-coalitieakkoord.jpg 800 1200 Jac Vossen https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Jac Vossen2022-02-02 15:30:102022-04-12 12:25:15De fiscale wijzigingen uit het coalitieakkoord

Overdrachtsbelasting als u vastgoed via aandelen koopt

5 mei 2021/in Artikelen /door Pieter van Lieshout

Sinds 1 januari 2021 bedraagt de overdrachtsbelasting 0, 2 of 8%. Maar wat als u nu aandelen koopt van een BV of NV waar ook vastgoed in zit?

Overdrachtsbelasting sinds 2021

Als u in Nederland onroerend goed koopt, bedraagt de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021 bij een woning voor zelfbewoning 2%, 0% als de startersvrijstelling van toepassing is en 8% bij andere onroerende zaken, zoals grond, vakantiewoningen en bedrijfspanden.

Als u aandelen koopt

Ook nu overdrachtsbelasting. Ook als u aandelen koopt van bijvoorbeeld een BV of NV waar vastgoed in zit, kunt u te maken krijgen met overdrachtsbelasting. In artikel 4 van de Wet op belastingen van Rechtsverkeer 1970 is bepaald dat de koop en levering van aandelen voor de overdrachtsbelasting gelijk kan worden gesteld met de levering van vastgoed. De aandelen worden dan aangemerkt als een fictieve onroerende zaak met als gevolg dat bij levering van deze aandelen overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Om misbruik te voorkomen. Dit artikel is in de wet opgenomen om misbruik te voorkomen. Zou deze regeling er niet zijn dan is het eenvoudig om overdrachtsbelasting te voorkomen door simpelweg een pand in een BV in te brengen om vervolgens de aandelen van de BV te verkopen.

Maar alleen bij een vastgoedlichaam. De overdracht van aandelen in een BV met vastgoed leidt overigens niet altijd tot heffing van overdrachtsbelasting. Er moet namelijk sprake zijn van een vastgoedlichaam. Of er sprake is van een vastgoedlichaam wordt bepaald aan de hand van de balans- en exploitatietoets. Dat vergt uiteraard wat meer uitleg.

De balans- en exploitatietoets

De balanstoets is stap 1. Voldoet u hieraan, dan gaat u naar stap 2: de exploitatietoets. Voldoet u hier ook aan, dan is er sprake van een vastgoedlichaam en bent u overdrachtsbelasting verschuldigd.

Stap 1 – de balanstoets

Bij de balanstoets wordt gekeken naar alle bezittingen van de BV. Bestaan deze ‘grotendeels’ (50% of meer) uit vastgoed, dan wordt aan de balanstoets voldaan. Hierbij moeten de bezittingen gewaardeerd worden op de werkelijke waarde en wordt niet gekeken naar de boekwaarde. Daarnaast wordt niet alleen gekeken naar de waarde op het moment van verkoop en levering van de aandelen, maar ook naar het voorafgaande jaar (de referentieperiode).

Bestaan de bezittingen van de BV voor minder dan 50% uit vastgoed dan wordt niet voldaan aan de balanstoets en is in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Voorbeeld balanstoets
Een BV heeft geen andere bezittingen dan twee verhuurde panden. De boekwaarde van pand 1 is € 100.000 (werkelijke waarde is € 450.000) en de boekwaarde van pand 2 is € 500.000 (werkelijke waarde € 500.000). In mei 2021 wordt pand 2 verkocht voor € 500.000. De bezittingen bestaan hierna dus uit een pand met een fiscale boekwaarde van € 100.000 (en een werkelijke waarde van € 450.000) en verder uit een bankrekening met een saldo van € 500.000 (door verkoop van het pand). In juli 2021 worden de aandelen van de B.V. verkocht en geleverd aan een derde.

Op grond van de balanstoets bestaan de bezittingen van de BV op het moment van overname voor minder dan de helft uit vastgoed. Het banksaldo van € 500.000 is namelijk meer dan 50% van alle bezittingen (500/450).

Tóch is de BV, op basis van de balanstoets, echter aan te merken als vastgoedlichaam omdat in het voorgaande jaar de bezittingen voor meer dan de helft uit vastgoed bestonden. De levering van de aandelen is dus belast met overdrachtsbelasting en er zal over de werkelijke waarde van pand 1 (€ 450.000) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Stap 2 – de exploitatietoets

Als aan de balanstoets wordt voldaan, dan moet ook naar de exploitatietoets gekeken worden. De wetgever wil hiermee voorkomen dat als vastgoed binnen de onderneming in eigen gebruik is, er overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Bij de exploitatietoets wordt namelijk gekeken of het vastgoed ‘geheel of hoofdzakelijk’ (70% of meer) wordt geëxploiteerd (bijvoorbeeld verhuurd). Ook bij de exploitatietoets geldt de referentieperiode van één jaar.

Heeft de BV het aanwezige vastgoed voor meer dan 30% in eigen gebruik binnen de onderneming dan is er in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

De holding verhuurt vastgoed aan de werkmaatschappij

Wat nu als een holding vastgoed heeft en dat verhuurd aan de werkmaatschappij? In dat geval wordt het vastgoed binnen de eigen onderneming gebruikt en gaat het goed; er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Hierbij is wel van belang dat de holding minimaal 33% van de aandelen van de werkmaatschappij in bezit heeft.

Er zijn uitzonderingen …

AIs er volgens de balans- en exploitatietoets sprake is van een vastgoedlichaam, dan is er dus bij verkoop en levering van de aandelen overdrachtsbelasting verschuldigd. Hierop zijn een aantal uitzonderingen gemaakt. Bijvoorbeeld als het verkregen belang klein is of bij overdracht van familiebedrijven. Het is dus zaak om bij een overdracht van aandelen waar vastgoed in zit, sowieso altijd tijdig met de voorbereiding te beginnen.

Referentieperiode om oppompen van de BV te voorkomen

De wetgever heeft door het opnemen van de referentieperiode van een jaar willen voorkomen dat een BV kunstmatig wordt ‘opgepompt’ om zo de overdrachtsbelasting bij de verkoop en levering van aandelen in een vastgoedlichaam te voorkomen.

Dat ‘oppompen’ kan door bijvoorbeeld net voor de verkoop van de aandelen geld in de BV te storten zodat de bezittingen voor minder dan 50% uit vastgoed bestaat. Of door een vordering op de aandeelhouder te creëren. Door het opnemen van de referentieperiode wordt nu dus ook gekeken naar het voorafgaande jaar.

Overdrachtsbelasting voorkomen

Heeft u vastgoed in de onderneming en denkt u eraan om te stoppen, of bent u van plan om uw aandelen in een BV met vastgoed te verkopen, dan is het zaak om tijdig voor te bereiden. Voorkom dat er bij de verkoop sprake is van een vastgoedlichaam. De overdracht van een vastgoedlichaam is zoals gezegd een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Herstructureer eventueel tijdig de groep waartoe een vennootschap behoort, maar houdt wel rekening met de referentietermijn van 12 maanden voorafgaand aan de levering van de aandelen.

BAA ADVIES. Vaak is overdrachtsbelasting bij de verkoop/overdracht van aandelen in een BV met vastgoed te voorkomen door tijdig de groep waartoe de BV behoort te herstructureren. Dat is echter geen sinecure en moet zeer doordacht gebeuren. Raadpleeg hiervoor zeker uw adviseur.
https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/11/overdrachtsbelasting-vastgoed-via-aandelen.jpg 200 300 Pieter van Lieshout https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Pieter van Lieshout2021-05-05 15:07:202021-11-30 15:10:55Overdrachtsbelasting als u vastgoed via aandelen koopt

Praktische zaken bij de startersvrijstelling overdrachtsbelasting

2 maart 2021/in Artikelen /door Jac Vossen

De laatste tijd bereiken ons steeds meer praktische vragen over hoe er met deze wet in de praktijk moet worden omgegaan. In dit artikel gaan we in op de meest gestelde vragen uit de praktijk.

De belastingdienst heeft op 23 maart laten weten hoe om te gaan met de grens van € 400.000 bij de koop van een woning door de starter. Indien de starter de woning voor 1 april koopt en daar dan voor 1 mei zelf gaat wonen, kan de koper een beroep doen op de startersvrijstelling. Als de verkoper langer dan 1 maand, na 1 april, in de woning blijft wonen, wordt door de belastingdienst niet vooraf zekerheid gegeven dat de startersvrijstelling van toepassing is.

Korte terugblik

In september 2020 kondigden we al de veranderingen in de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 aan. Inmiddels is deze wet, de Wet differentiatie overdrachtsbelasting, door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. Hierbij is bovendien het amendement van de Tweede Kamerleden Nijboer en Smeulders aangenomen: een beperking van de woningwaardegrens per 1 april 2021 tot een maximaal bedrag van € 400.000.

De belangrijkste vragen uit de praktijk

De volgende vragen zullen we, al dan niet met een voorbeeld, de revue laten passeren.

  • Wanneer is sprake van ‘eigen bewoning’?
  • Hoe wordt de waarde van € 400.000 vastgesteld?
  • Kan er in de toekomst nog een keer van de startersvrijstelling worden geprofiteerd, en zo ja hoe dan wel?
  • Wat zijn de gevolgen als achteraf blijkt dat niet aan de voorwaarden voor de vrijstelling is voldaan?

Vraag 1 – Wanneer is sprake van ‘eigen bewoning’?

In de wet staat dat de woning ‘duurzaam’ moet worden bewoond. Daarmee wordt bedoeld dat de woning het niet-tijdelijke hoofdverblijf van de belastingplichtige moet zijn. In de wet zelf is hiervoor niet expliciet een termijn opgenomen. In de parlementaire stukken wordt gesproken over een periode van minimaal 6 maanden, maar dit is geen harde grens. In sommige situaties kan bij een kortere verblijfsduur toch de startersvrijstelling van toepassing zijn en bij een langere verblijfsduur niet. Lees ook onderstaande twee voorbeelden.

Voorbeeld 1
Carla (28 jaar) en Ruud (30 jaar) kopen op 10 januari 2021 een eigen woning en trekken op 10 januari 2021 ook in deze woning. Op 1 februari 2021 komt Ruud, ten gevolge van een verkeersongeval te overlijden. Carla kan de financiële last van de woning niet meer betalen en verkoopt op 15 februari de woning aan een derde. In deze situatie zal de startersvrijstelling niet worden teruggenomen.

Onvoorziene omstandigheden. Na de aankoop van een woning wordt door de Belastingdienst rekening gehouden met onvoorziene omstandigheden. Hieronder vallen onder andere, overlijden, scheiden, andere baan waardoor verhuizing noodzakelijk is en emigratie.

Voorbeeld 2
Jan (32 jaar) koopt op 15 maart 2021 een woning voor € 450.000. Jan blijft in deze woning wonen tot en met 30 september 2021. Per 1 oktober 2021 wordt de woning verhuurd aan een belegger. De intentie om de woning te verhuren is op 15 maart 2021 al schriftelijk vastgelegd in een overeenkomst tussen Jan en de belegger. In deze situatie heeft Jan géén recht op de startervrijstelling ondanks het feit dat hij toch meer dan 6 maanden in de woning is blijven wonen.

Verklaring via de notaris. De koper dient bij de koop van de woning de zogenaamde ‘verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’  in te vullen. Deze verklaring moet voor de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris, die deze verklaring bij de notariële akte voegt. In dit formulier wordt dan verklaard:

Ik verklaar stellig en zonder voorbehoud dat:
– ik deze woning na verkrijging, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).
– ik deze vrijstelling niet eerder heb toegepast.

Hoe wordt er getoetst? De Belastingdienst toets achteraf of de verkrijger de woning daadwerkelijk duurzaam als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Volgens het Kadaster woont namelijk één maand na de koop 60% van de kopers in de woning, na een periode van 6 maanden een percentage van 93% en na 12 maanden woont 96% van de woningkopers in de gekochte woning. Na deze 12 maanden kan de Belastingdienst aan de hand van onder andere de inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP), de aangifte inkomstenbelasting (aangemerkt als eigen woning) en de voorwaarden van de geldlening, toetsen of de woning duurzaam voor eigen gebruik is gekocht.

Vraag 2 – Hoe wordt de waarde van € 400.000 vastgesteld?

Oorspronkelijk gold er géén maximumwaarde van de woning. Door het amendement geldt nu echter bij notariële leveringen tot 1 april 2021 geen maximumwaarde van de woning én voor notariële leveringen ná 1 april 2021 geldt dat de startersvrijstelling alleen van toepassing is als de waarde van de woning lager is dan € 400.000.

Het is een drempelvrijstelling. Deze grens van € 400.000 is een drempelvrijstelling. Dat betekent dat bij iedere overschrijding tóch over het gehele bedrag overdrachtsbelasting is verschuldigd. Indien de waarde van de woning bijvoorbeeld € 400.100 bedraagt, moet € 8.002 overdrachtsbelasting worden betaald.

Hoe wordt de waarde vastgesteld? Niet de te betalen prijs is hiervoor bepalend, maar de waarde van de woning. Stel, de verkoper en de koper komen een prijs van € 390.000 overeen en uit het taxatierapport voor de financiering blijkt dat de waarde € 405.000 is. De startersvrijstelling is dan niet van toepassing.

Let op. In de praktijk komt het ook nog weleens voor dat de daadwerkelijke levering later is dan de notariële levering. Bijvoorbeeld omdat de verkopers niet meteen in hun nieuwe woning kunnen. Als er in dat geval door de verkopers een vergoeding/huur wordt betaald, dan kan de Belastingdienst zich op het standpunt stellen dat deze vergoeding een verhoging is van de koopprijs. Hierdoor zou onbewust de drempel van € 400.000 kunnen worden overschreden.

Vraag 3 – Optimaal van de startersvrijstelling profiteren?

De startersvrijstelling geldt per persoon. Hierdoor kan soms optimaal gebruik worden gemaakt van de startersvrijstelling.

Voorbeeld 3
Chris (37 jaar) en Yvon (34 jaar) kopen op 15 maart 2021 een woning voor € 350.000 in de eigendomsverhouding 50/50. Omdat Chris ouder is dan 35 jaar heeft hij geen recht op de startersvrijstelling. De verschuldigde overdrachtsbelasting is dan 2% x 50% van € 350.000 = € 3.500. Als Yvon het huis alleen zou kopen, had er geen overdrachtsbelasting hoeven te worden betaald.

Voorbeeld 4
Erik (26 jaar) en Piet (27 jaar) kopen op 1 maart 2021 een appartement voor een bedrag van € 275.000. De juridische eigendom wordt 50/50. Zowel Erik als Piet hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen. Statistisch gezien verhuizen mensen gemiddeld één keer per zeven jaar. Als Erik en Piet in 2025 groter willen gaan wonen en een huis kopen van € 390.000, dan moet een bedrag van 2% x € 390.000 = € 7.800 aan overdrachtsbelasting worden betaald.

Als bijvoorbeeld Erik het huis in 2021 alléén had gekocht en Piet de grotere woning in 2025, dan had Piet recht gehad op de startersvrijstelling in 2025. Dan hadden dus beide woningen zonder heffing van overdrachtsbelasting kunnen worden gekocht.

Voorbeeld 5
Ingrid (24 jaar) en Anita (25 jaar) kopen op 1 april 2021 een tussenwoning van € 220.000. Ze hebben de intentie om hier één jaar te blijven wonen en dan door te groeien naar een tweekapper die ongeveer € 350.000 zal gaan kosten. Als Ingrid en Anita in 2021 een beroep doen op de startersvrijstelling levert dat een voordeel op van € 4.400.

Bij de koop van de tweekapper moet dan 2% (= € 7.000) overdrachtsbelasting worden afgedragen. Als Ingrid en Anita ervoor hadden gekozen om de startersvrijstelling niet in 2021 maar in 2022 te benutten, dan had dat in twee jaar een voordeel opgeleverd van € 2.600 (€ 7.000 – € 4.400).

Vraag 4 – Wat zijn de gevolgen van een onterechte startersvrijstelling?

Stel, de Belastingdienst constateert dat de koper de woning niet duurzaam is gaan gebruiken voor zelfbewoning en dat geen van de genoemde onvoorziene omstandigheden van toepassing is. Dan zal de Belastingdienst aan de koper (die de ‘verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ heeft ingevuld en ondertekend) een naheffingsaanslag opleggen.

Hoogte van de aanslag. Die aanslag is net zo hoog als de verschuldigde overdrachtsbelasting, wordt verhoogd met belastingrente én kan worden verhoogd met een boete ter grootte van maximaal 100% van de naheffingsaanslag.

Niet mee eens? Als men het niet eens is met de naheffingsaanslag, de belastingrente en/of de boete dan kan hiertegen bezwaar en in latere instantie beroep worden aangetekend.

BAA ADVIES. De startersvrijstelling overdrachtsbelasting kent kansen én bedreigingen. Het is zaak deze van tevoren goed in kaart te brengen en hier zo goed mogelijk op in te spelen.

https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/12/startersvrijstelling-overdrachtsbelasting.jpg 200 300 Jac Vossen https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Jac Vossen2021-03-02 17:16:202021-12-01 17:19:44Praktische zaken bij de startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Belastingplan 2021 – welke wijzigingen staan u te wachten?

30 september 2020/in Artikelen /door Pieter van Lieshout

Het kabinet heeft op Prinsjesdag 15 september 2020 de belastingplannen voor 2021 kenbaar gemaakt. Wat worden de belangrijkste wijzigingen als de Tweede en Eerste Kamer het Belastingplan hebben aangenomen?

De vennootschapsbelasting gaat omlaag, maar opgelet

Om het vestigingsklimaat te versterken gaat het tarief van de vennootschapsbelasting omlaag. Voor 2020 geldt een tarief van 16,5% tot een belastbaar bedrag van € 200.000. Winsten boven dit bedrag worden belast tegen 25%. In 2021 daalt het tarief tot 15% en geldt dit voor een belastbaar bedrag tot € 245.000. Het hogere tarief blijft gelijk. De plannen zijn om de eerste schijf in 2022 te verhogen naar € 395.000.

Let op. De winsten in de BV zijn weliswaar lager belast, maar u als aandeelhouder zal in box 2 zwaarder worden belast. Het box 2-tarief is in 2020 26,25% en zal in 2021 stijgen naar 26,9%.

Voorbeeld
Stel uw BV maakt een winst van € 200.000 en u bent van plan om een dividenduitkering te doen van € 100.000. In 2020 betaalt u dan € 33.000 vennootschapsbelasting en € 26.250 inkomstenbelasting (totale heffing van € 59.250).

In 2021 betaalt u € 30.000 vennootschapsbelasting en € 26.900 inkomstenbelasting (totale heffing € 56.900).

De DGA-taks. Houdt óók rekening met het wetsvoorstel excessief lenen bij de eigen vennootschap (de DGA-taks). Hierin is opgenomen dat vanaf 2023 leningen bij de eigen BV boven € 500.000 worden belast tegen het dan geldende aanmerkelijk belang-tarief.

De overdrachtsbelasting omlaag én omhoog

De overdrachtsbelasting wordt verhoogd en verlaagd. Het algemene tarief gaat van 6% naar 8%. Zo zullen bedrijfs- en beleggingspanden belast zijn tegen 8%. Het 2% tarief geldt voor natuurlijke personen (niet zijnde starters) die een woning kopen en die dient als hoofdverblijf. Voor starters geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting.

De werkkostenregeling (WKR) wordt beperkt

Per 1 januari 2020 is de vrije ruimte in de werkkostenregeling (WKR) verhoogd van 1,2% naar 1,7% voor een loonsom tot € 400.000. Boven de € 400.000 geldt een percentage van 1,2%. In verband met de coronacrisis is de vrije ruimte tijdelijk voor 2020 éénmalig verhoogd naar 3% voor een loonsom tot € 400.000. Hier kunt u dít jaar nog uw voordeel mee doen. Met ingang van 2021 zal het percentage van de vrije ruimte worden beperkt van 1,2% naar 1,18%.

Bijtelling elektrische auto van de zaak omhoog

Het bijtellingspercentage voor elektrische auto’s (ook waterstofauto’s en elektrische auto’s met geïntegreerde zonnepanelen) gaat van 8% naar 12% en geldt tot een maximum catalogusprijs van € 40.000. Het reguliere percentage blijft net als in 2020 op 22%.

Voorbeeld
Stel, u overweegt in 2021 een Audi e-tron met een catalogusprijs van € 85.000 te kopen. De bijtelling is 12% x € 40.000 + 22% x € 45.000 = € 14.700. Bij een inkomstenbelastingtarief van 49,5% kost deze auto per jaar € 7.275.

Grens box 3 vermogensrendementheffing omhoog, maar het tarief ook

Vanaf 2021 mag u meer belastingvrij vermogen hebben. Voor 2020 geldt dat u over de eerste € 30.846 per persoon geen vermogensrendementsheffing betaalt. Deze grens wordt in 2021 verhoogd naar € 50.000 per persoon. Het tarief in box 3 gaat echter wel van 30% naar 31%.

De zelfstandigenaftrek wordt beperkt

De zelfstandigenaftrek is een aftrek voor ondernemers die aan het urencriterium voldoen (1.225 uur per jaar besteden aan de onderneming). De zelfstandigenaftrek is al jaren onderwerp van discussie en wordt in 2021 lager. In 2020 was de zelfstandigenaftrek nog € 7.030 en deze wordt in 2021 € 6.670. de bedoeling is dat de zelfstandigenaftrek tot en met 2036 verder wordt afgebouwd naar een bedrag van € 3.240.

Nieuw: de baangerelateerde investeringskorting (BIK)

Het kabinet stimuleert bedrijven om investeringen te doen met een nieuwe investeringskorting vanaf 2021, de baangerelateerde investeringskorting (BIK). Als bedrijven een investering doen, zoals de aankoop van een nieuwe machine krijgen ze een korting die ze kunnen verrekenen via de loonheffing. Details van de regeling worden nog verder uitgewerkt. Uiteraard houden wij u daarvan op de hoogte.

Hoe kunt voorsorteren op deze plannen van de overheid?

  • Overweegt u om dividend uit te keren? Het tarief gaat omhoog. Als u dus voornemens bent om dividend uit te keren overweeg dan om dit nog dit jaar te doen. Zeker met het oog op de wet excessief lenen bij de eigen BV die als het zwaard van Damocles boven de DGA hangt.
  • Profiteer dit jaar nog van de eenmalige verhoging van de WKR tot 3%. Denk bijvoorbeeld aan een fiets van de zaak of aan thuiswerkfaciliteiten.
  • Wilt u een elektrische auto gaan rijden? In 2020 geldt nog een bijtelling van 8% tot een bedrag van € 45.000. Bij de auto in bovenstaand voorbeeld scheelt dat bij een belastingtarief van 49,5% ongeveer € 1.137 (€ 6.138 in 2020 t.o.v. € 7.275 in 2021).
  • Bepaal voor het einde van het jaar hoe u met uw spaargeld in box 3 omgaat. Zolang er nog geen alternatief is voor een nieuwe vermogensrendementsheffing blijft de spaar-BV interessant.
  • Overweegt u een grote investering te doen, of twijfelt u daarover? Houd er dan rekening mee dat er waarschijnlijk een nieuwe investeringskorting-regeling komt.

Het gehele pakket aan belastingplannen en maatregelen kunt u trouwens terugvinden op de website van de Rijksoverheid.

BAA ADVIES. Het Belastingplan 2021 is weliswaar bekend gemaakt, maar moet nog goedgekeurd worden door de Tweede en Eerste Kamer. Probeer bij het maken van keuzes voor te sorteren op dit plan. Desgewenst helpen wij u daarbij.

https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/12/belastingplan-2021.jpg 200 300 Pieter van Lieshout https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Pieter van Lieshout2020-09-30 16:25:292021-12-02 16:28:39Belastingplan 2021 – welke wijzigingen staan u te wachten?

Veranderingen in de overdrachtsbelasting 2021

8 september 2020/in Artikelen /door Jac Vossen

Uit uitgelekte plannen van het kabinet blijkt dat de regering op Prinsjesdag bekend zal maken dat de overdrachtsbelasting enerzijds zal worden verlaagd en anderzijds zal worden verhoogd. Hoe zit dat?

Wat is overdrachtsbelasting en waarover moet deze worden betaald?

Overdrachtsbelasting is een belasting die moet worden betaald op het moment dat iemand de juridische- of economische eigendom verwerft van onroerend goed of aandelen in een onroerend goed BV. De maatstaf van heffing, met andere woorden het bedrag waarover de overdrachtsbelasting moet worden betaald, is de waarde in het economisch verkeer (meestal de verkoopwaarde) van het onroerend goed of de aandelen in de onroerend goed BV.

Welke tarieven kennen we nu?

Woning. Op het moment dat iemand nu een woning koopt, moet er over de koopprijs van deze woning 2% overdrachtsbelasting worden betaald. Hierbij is niet van belang of de woning voor eigen bewoning (box 1) geldt of om te verhuren (box 3).

Niet-woning. Bij de koop van een niet-woning, bijvoorbeeld een bedrijfsgebouw moet nu 6% overdrachtsbelasting over de waarde in het economisch verkeer (meestal verkoopwaarde) worden betaald.

Er zijn een aantal vrijstellingen

De overdrachtsbelasting kent echter ook een aantal vrijstellingen. Dat wil zeggen: transacties waarbij bij de koop van onroerend goed geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. De belangrijkste zijn:

  • inbreng van onroerend goed als onderdeel van een onderneming in een samenwerkingsverband of BV;
  • verkrijging door kinderen van onroerend goed als onderdeel van een onderneming van de ouders waarvan de bedrijfsvoering wordt voortgezet;
  • verkrijging op basis van erfrecht (bijvoorbeeld kind koopt ouderlijk huis na overlijden ouders);
  • Inbreng in een huwelijksgemeenschap (bij trouwen en geregistreerd partnerschap);
  • verdeling van een huwelijksgemeenschap en nalatenschap;
  • verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners mits de eigendom van de samenwoners van het onroerend goed zich bevindt tussen de 40% en 60%;
  • opnieuw verkopen van hetzelfde onroerend goed binnen 6 maanden nadat het is gekocht;
  • koop van cultuurgrond mits deze nog minimaal 10 jaar voor landbouw wordt geëxploiteerd.

Wat gaat er veranderen?

Starters op de woning markt. Volgens ‘welingelichte bronnen’ is het de bedoeling om voor de starters op de woningmarkt de overdrachtsbelasting af te schaffen. Deze hoeven dan bij de koop van een eigen woning geen 2% overdrachtsbelasting meer te betalen.

Overige woningkopers. Voor de overige kopers van eerste of volgende eigen woning zal het tarief van 2% blijven.

Niet-eigen-woningen én niet-woningen. De verhoging zal gaan gelden voor de niet-eigen-woning en ook voor niet-woningen zoals bedrijf onroerend goed. Het huidige 6%-tarief zal worden verhoogd naar 8%.

Als u dus wilt beleggen …

Als u dus een woning koopt om deze te verhuren (belegger), een zogenaamde box 3-woning, dan zal het tarief van de overdrachtsbelasting worden verhoogd van 2% naar 8%. Men denkt met deze verhoging het beleggen in woningen minder aantrekkelijk te maken.

Wie is een starter?

De term ‘starter’ in deze context is iemand tussen de 18 en 35 jaar en die voor de eerste keer de startersvrijstelling aanvraagt en een woning koopt die hij/zij zelf gaat bewonen. Als de woning wordt gekocht door twee personen, dan moeten beide personen tussen de 18 en 35 jaar zijn.

Voorbeeld

2020. Starter koopt 1e woning voor € 275.000 + 2% overdrachtsbelasting (€ 5.500) = € 280.500.

2021. Starter koopt 1e woning voor € 275.000 + 0% overdrachtsbelasting = € 275.000. Een besparing van € 5.500, -.

Het is bovendien zo dat iemand op dit moment maar maximaal 100% van de koopprijs kan financieren. De overdrachtsbelasting moet dus uit eigen middelen worden voldaan. Als deze drempel wordt afgeschaft, verwacht de regering dat de positie van de starter op de woningmarkt wordt verbeterd.

Woningwaardegrens vanaf 1 april 2021
“Om budgettaire ruimte te creëren voor het volkshuisvestingsfonds wordt een woningwaardegrens ingevoerd op €400.000 voor de eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting die is voorgesteld door het Kabinet voor huizenkopers jonger dan 35 jaar”, aldus de brief van Minister Ollengren van 6 november 2020 aan de Tweede Kamer. Een woningwaardegrens maakt de vrijstelling van de OVB gerichter voor de starters. De woningwaardegrens van €400.000 zal gaan gelden vanaf 1 april 2021 en wordt jaarlijks geïndexeerd.

Wie is een belegger?

Een belegger is iemand die een tweede woning koopt als beleggingspand of bijvoorbeeld voor zijn kinderen. Deze persoon betaalt nu nog 2% overdrachtsbelasting maar zal vanaf 1 januari 2021 een percentage van 8% moeten aftikken over de koopprijs van de woning.

Voorbeeld

2020. Belegger koopt een beleggingspand van € 300.000 + 2% overdrachtsbelasting = € 306.000.

2021. Belegger koopt een beleggingspand van € 300.000 + 8% overdrachtsbelasting = € 324.000. Een extra kostenpost van maar liefst € 18.000. Bij een te verhuren pand zullen deze extra kosten naar verwachting worden verdisconteerd in de huurprijs.

Wat te doen?

Starters. De daadwerkelijke uitwerking van deze plannen moet nog duidelijk worden. Als u echter als starter nú een koopwoning overweegt, dan kunt u misschien beter vier maanden wachten met de daadwerkelijke notariële overdracht.

Beleggers. En als u overweegt te beleggen in een woning of overweegt om een woning voor uw kinderen te kopen, dan kunt u beter dit jaar nog de notariële overdracht laten plaatsvinden.

Het moment van overdracht bij de notaris is bepalend, niet het moment van tekening van de koopovereenkomst. De vrijstelling geldt wanneer de overdracht van een woning bij de notaris plaatsvindt op of na 1 januari 2021.

BAA ADVIES. Wilt u komende maanden een starterswoning, een tweede woning of een bedrijfspand kopen? Check dan welke belastingtarief voor de overdracht voor u het meest gunstig is en pas uw plannen daar eventueel op aan.

https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/12/woning-overdrachtsbelasting.jpg 200 300 Jac Vossen https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Jac Vossen2020-09-08 16:59:202021-12-02 17:02:14Veranderingen in de overdrachtsbelasting 2021

Aankoop vakantiewoning? Let op de fiscale spelregels!

8 februari 2018/in Artikelen /door Pieter van Lieshout

Als u een vakantiewoning koopt, krijgt u namelijk te maken met de inkomstenbelasting en misschien ook wel met omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Alle reden om u hierover (van tevoren) goed te informeren.

De vakantiewoning en de inkomstenbelasting

In principe zal de vakantiewoning in de aangifte inkomstenbelasting aangegeven moeten worden in box 3. Verhuurt u de woning, dan is de ontvangen huur onbelast, maar u betaalt belasting over de WOZ-waarde van de vakantiewoning.

Voorbeeld
U koopt een vakantiewoning voor € 150.000. De jaarlijkse huur bedraagt € 12.500,-. De WOZ is eveneens € 150.000.

De belasting in box 3 over de vakantiewoning (zonder rekening te houden met het heffingsvrije vermogen van € 25.200 p.p.) bedraagt ca. € 1.500. Box 3 kent met ingang van 2017 verschillende tarieven, waardoor de uitkomst uiteraard afhankelijk is van uw persoonlijke situatie.

Tabel berekening rendement op vermogen over 2018

Schijf Uw (deel van de) grondslag sparen en beleggen Percentage 0,36% Percentage 5,38% Percentage gemiddeld rendement
1 Tot en met € 70.800 67% 33% 2,017%
2 Vanaf € 70.801 tot en met € 978.000 21% 79% 4,326%
3 Vanaf € 978.001 0% 100% 5,38%

De huurinkomsten zijn onbelast zodat het nettoresultaat € 11.000,- (€ 12.500 -/- € 1.500) bedraagt. Geen slechte investering, gezien de huidige rentestanden…

De vakantiewoning en de overdrachtsbelasting

Koopt u een nieuwe nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan moet u 21% omzetbelasting betalen. Er geldt in dit geval een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In de overige gevallen is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Koopt u een gemeubileerde woning dan is over dat deel van de inventaris van de koopsom géén overdrachtsbelasting verschuldigd. Verkoopt u de woning dan is weer overdrachtsbelasting verschuldigd.

De vakantiewoning en de omzetbelasting

Zoals gezegd betaalt u 21% omzetbelasting als u een nog niet eerder gebruikte vakantiewoning koopt. Koopt u een vakantiewoning die al meer dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen dan betaalt u in principe géén omzetbelasting (onder voorwaarden kunt u ervoor kiezen om toch omzetbelasting in rekening te brengen).

Omzetbelasting terugvragen. De omzetbelasting die u betaalt kunt u in bepaalde gevallen terugvragen van de Belastingdienst. Dit hangt af van wat u met de vakantiewoning gaat doen. Heeft u de vakantiewoning gekocht voor uzelf of gaat u de vakantiewoning ook verhuren?

  • Als de woning enkel voor eigen gebruik is dan kunt u de betaalde omzetbelasting niet terugvragen.
  • Als u de vakantiewoning gaat verhuren aan anderen op een dusdanige wijze dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestandsdeel, dan kunt u de omzetbelasting (gedeeltelijk) terugvragen. Volgens de Belastingdienst is hier sprake van als de vakantiewoning doorgaans 140 dagen per jaar wordt verhuurd.
  • Als u de vakantiewoning uitsluitend aan anderen verhuurt, dan kunt u alle in rekening gebrachte omzetbelasting terugvragen.
  • Als u naast verhuur de vakantiewoning ook privé gaat gebruiken dan krijgt u niet alle omzetbelasting terug. Heeft u de vakantiewoning in het jaar van aankoop voor 20% voor u zelf gebruikt dan kunt u ook maar 80% van de omzetbelasting terugkrijgen.

Hoe terugvragen? Om de omzetbelasting terug te kunnen vragen moet u als btw-ondernemer bij de Belastingdienst geregistreerd staan. U moet vervolgens aangifte omzetbelasting doen waar de aan u in rekening gebrachte omzetbelasting teruggevraagd kan worden.

Let op! Als u de omzetbelasting heeft teruggevraagd, dan volgt de Belastingdienst de vakantiewoning 10 jaar (jaar van aankoop is jaar 1). Wijzigt het gebruik van de vakantiewoning, bijvoorbeeld doordat u de vakantiewoning voor 40% privé gaat gebruiken of bij verkoop van de woning, zal de teruggevraagde omzetbelasting herzien moeten worden.

Voorbeeld
In 2016 heeft u een vakantiehuisje van € 150.000 (exclusief € 31.500 btw) gekocht. U verhuurt het huisje in 2016 t/m 2020 voor 80% en 20% gebruikte u het huisje zelf. In de aangifte omzetbelasting vraagt u 80% van€ 31.500 (= € 25.200) terug.

Over de huurinkomsten moet u 6% omzetbelasting in rekening brengen en afdragen. Op 1 januari 2021 verkoopt u het vakantiehuisje weer aan een particulier die het huisje voor zichzelf gaat gebruiken. Over de verkoop kunt u géén btw in rekening brengen. Wel moet de in het verleden teruggevraagde omzetbelasting worden herzien.

Op 1 januari 2021 zijn vijf jaar voorbij. Nog vijf jaar te gaan. De herziening is nu dus 5 jaar x 1/10 x € 25.200 = € 12.600. Dit bedrag moet u terugbetalen aan de Belastingdienst.

Herziening voorkomen. Er zijn een aantal mogelijkheden om deze herziening te voorkomen.

  1. U verkoopt pas ná de herzieningstermijn (jaar van aanschaf + 9 jaar).
  2. Als de koper de vakantiewoning voor 90% of meer voor belaste prestaties gaat gebruiken, dan kunt u op verzoek de woning tóch verkopen met omzetbelasting. In dit geval hoeft de omzetbelasting bij aankoop niet te worden herzien.
  3. Verkoopt u binnen 2 jaar na eerste ingebruikname de woning, dan kunt u voor met omzetbelasting belaste verkoop kiezen.
BAA ADVIES. Bij de aankoop van een vakantiewoning krijgt u met verschillende belastingen te maken. Vooral de regels voor omzetbelasting zijn moeilijk en lastig. Omdat de vakantiewoning door de Belastingdienst 10 jaar wordt gevolgd, kan dat bij verkoop wel eens tot een grote herziening van de teruggevraagde omzetbelasting leiden. Uw adviseur bij BAA kan u helpen met het maken van de beste keuzes.
https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/12/aankoop-vakantiewoning.jpg 200 300 Pieter van Lieshout https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Pieter van Lieshout2018-02-08 13:34:372021-12-05 13:36:46Aankoop vakantiewoning? Let op de fiscale spelregels!

Categorieën

  • Vacatures (4)
  • Artikelen (282)

Laatste nieuws

  • Lof der zotheid: het energiedebat in de Tweede Kamer31 januari 2023 - 14:17
  • Administratieve topperAdministratief toptalent16 januari 2023 - 09:16
  • Het DGA-loon vanaf 1 januari 20236 januari 2023 - 09:55
  • Pensioen voor zzp’ers/ondernemers in de nieuwe pensioenwet6 januari 2023 - 09:21
  • DGA arbeidsongeschikt in 2023: wat nu?6 januari 2023 - 09:15
  • Veiligstellen jubelton voor 2023 en 20245 december 2022 - 12:36
  • Een vakantieauto van de zaak: geen, enkele of dubbele bijtelling?5 december 2022 - 11:40
  • Werknemers met werkstress en burn-out: antwoord op de meest gestelde vragen5 december 2022 - 11:35
  • Maak vóór 31 december ambtshalve bezwaar tegen box 3-heffing3 november 2022 - 08:33
  • Schenken woning: let op de vernieuwde waarderingsregels3 november 2022 - 08:22

Wat mogen we voor u ontcijferen?

Heeft u een concrete vraag of wilt u gewoon eens met ons kennismaken?
Wij kijken uit naar uw mailtje of telefoontje!

In onze nieuwsbrief delen onze professionals kennis en inzicht. Zo blijven onze klanten voorlopen op de feiten.

0493 - 69 52 98 info@baa.nl
Inschrijven nieuwsbrief
lid van Noab

Postbus 122
5720 AC Asten
Julianastraat 2
5721 GL Asten

Algemene voorwaarden | Privacy statement & cookies | Disclaimer

Scroll naar bovenzijde