• Contact
  • Direct contact
    Stel uw vraag
BAA
  • Diensten
    • Financiële administratie
    • Salarisadministratie
    • Jaarrekening, controles en rapportage
    • HRM
    • Ondernemingsadvies
    • Fiscaal advies
  • Over BAA
    • Medewerkers
    • Werken bij BAA
    • Sponsoring
  • Kennis
    • Artikelen
    • Inschrijven nieuwsbrief
  • Menu Menu
U bevindt zich hier: Home1 / vakantiewoning

Berichten

Aankoop vakantiewoning? Let op de fiscale spelregels!

8 februari 2018/in Artikelen /door Pieter van Lieshout

Als u een vakantiewoning koopt, krijgt u namelijk te maken met de inkomstenbelasting en misschien ook wel met omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Alle reden om u hierover (van tevoren) goed te informeren.

De vakantiewoning en de inkomstenbelasting

In principe zal de vakantiewoning in de aangifte inkomstenbelasting aangegeven moeten worden in box 3. Verhuurt u de woning, dan is de ontvangen huur onbelast, maar u betaalt belasting over de WOZ-waarde van de vakantiewoning.

Voorbeeld
U koopt een vakantiewoning voor € 150.000. De jaarlijkse huur bedraagt € 12.500,-. De WOZ is eveneens € 150.000.

De belasting in box 3 over de vakantiewoning (zonder rekening te houden met het heffingsvrije vermogen van € 25.200 p.p.) bedraagt ca. € 1.500. Box 3 kent met ingang van 2017 verschillende tarieven, waardoor de uitkomst uiteraard afhankelijk is van uw persoonlijke situatie.

Tabel berekening rendement op vermogen over 2018

Schijf Uw (deel van de) grondslag sparen en beleggen Percentage 0,36% Percentage 5,38% Percentage gemiddeld rendement
1 Tot en met € 70.800 67% 33% 2,017%
2 Vanaf € 70.801 tot en met € 978.000 21% 79% 4,326%
3 Vanaf € 978.001 0% 100% 5,38%

De huurinkomsten zijn onbelast zodat het nettoresultaat € 11.000,- (€ 12.500 -/- € 1.500) bedraagt. Geen slechte investering, gezien de huidige rentestanden…

De vakantiewoning en de overdrachtsbelasting

Koopt u een nieuwe nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan moet u 21% omzetbelasting betalen. Er geldt in dit geval een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In de overige gevallen is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Koopt u een gemeubileerde woning dan is over dat deel van de inventaris van de koopsom géén overdrachtsbelasting verschuldigd. Verkoopt u de woning dan is weer overdrachtsbelasting verschuldigd.

De vakantiewoning en de omzetbelasting

Zoals gezegd betaalt u 21% omzetbelasting als u een nog niet eerder gebruikte vakantiewoning koopt. Koopt u een vakantiewoning die al meer dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen dan betaalt u in principe géén omzetbelasting (onder voorwaarden kunt u ervoor kiezen om toch omzetbelasting in rekening te brengen).

Omzetbelasting terugvragen. De omzetbelasting die u betaalt kunt u in bepaalde gevallen terugvragen van de Belastingdienst. Dit hangt af van wat u met de vakantiewoning gaat doen. Heeft u de vakantiewoning gekocht voor uzelf of gaat u de vakantiewoning ook verhuren?

  • Als de woning enkel voor eigen gebruik is dan kunt u de betaalde omzetbelasting niet terugvragen.
  • Als u de vakantiewoning gaat verhuren aan anderen op een dusdanige wijze dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestandsdeel, dan kunt u de omzetbelasting (gedeeltelijk) terugvragen. Volgens de Belastingdienst is hier sprake van als de vakantiewoning doorgaans 140 dagen per jaar wordt verhuurd.
  • Als u de vakantiewoning uitsluitend aan anderen verhuurt, dan kunt u alle in rekening gebrachte omzetbelasting terugvragen.
  • Als u naast verhuur de vakantiewoning ook privé gaat gebruiken dan krijgt u niet alle omzetbelasting terug. Heeft u de vakantiewoning in het jaar van aankoop voor 20% voor u zelf gebruikt dan kunt u ook maar 80% van de omzetbelasting terugkrijgen.

Hoe terugvragen? Om de omzetbelasting terug te kunnen vragen moet u als btw-ondernemer bij de Belastingdienst geregistreerd staan. U moet vervolgens aangifte omzetbelasting doen waar de aan u in rekening gebrachte omzetbelasting teruggevraagd kan worden.

Let op! Als u de omzetbelasting heeft teruggevraagd, dan volgt de Belastingdienst de vakantiewoning 10 jaar (jaar van aankoop is jaar 1). Wijzigt het gebruik van de vakantiewoning, bijvoorbeeld doordat u de vakantiewoning voor 40% privé gaat gebruiken of bij verkoop van de woning, zal de teruggevraagde omzetbelasting herzien moeten worden.

Voorbeeld
In 2016 heeft u een vakantiehuisje van € 150.000 (exclusief € 31.500 btw) gekocht. U verhuurt het huisje in 2016 t/m 2020 voor 80% en 20% gebruikte u het huisje zelf. In de aangifte omzetbelasting vraagt u 80% van€ 31.500 (= € 25.200) terug.

Over de huurinkomsten moet u 6% omzetbelasting in rekening brengen en afdragen. Op 1 januari 2021 verkoopt u het vakantiehuisje weer aan een particulier die het huisje voor zichzelf gaat gebruiken. Over de verkoop kunt u géén btw in rekening brengen. Wel moet de in het verleden teruggevraagde omzetbelasting worden herzien.

Op 1 januari 2021 zijn vijf jaar voorbij. Nog vijf jaar te gaan. De herziening is nu dus 5 jaar x 1/10 x € 25.200 = € 12.600. Dit bedrag moet u terugbetalen aan de Belastingdienst.

Herziening voorkomen. Er zijn een aantal mogelijkheden om deze herziening te voorkomen.

  1. U verkoopt pas ná de herzieningstermijn (jaar van aanschaf + 9 jaar).
  2. Als de koper de vakantiewoning voor 90% of meer voor belaste prestaties gaat gebruiken, dan kunt u op verzoek de woning tóch verkopen met omzetbelasting. In dit geval hoeft de omzetbelasting bij aankoop niet te worden herzien.
  3. Verkoopt u binnen 2 jaar na eerste ingebruikname de woning, dan kunt u voor met omzetbelasting belaste verkoop kiezen.
BAA ADVIES. Bij de aankoop van een vakantiewoning krijgt u met verschillende belastingen te maken. Vooral de regels voor omzetbelasting zijn moeilijk en lastig. Omdat de vakantiewoning door de Belastingdienst 10 jaar wordt gevolgd, kan dat bij verkoop wel eens tot een grote herziening van de teruggevraagde omzetbelasting leiden. Uw adviseur bij BAA kan u helpen met het maken van de beste keuzes.
https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/12/aankoop-vakantiewoning.jpg 200 300 Pieter van Lieshout https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Pieter van Lieshout2018-02-08 13:34:372021-12-05 13:36:46Aankoop vakantiewoning? Let op de fiscale spelregels!

Tweede huis verhuren? Betaal niet teveel inkomstenbelasting!

15 januari 2016/in Artikelen /door Jasper Werts

Verhuurt u een woning, een tweede huis en geeft u dit vermogen aan in de aangifte Inkomstenbelasting? Dan betaalt u misschien te veel belasting! Onder bepaalde voorwaarden kunt u namelijk voor een verhuurde woning een lagere waarde aangeven en zo belasting besparen. In dit artikel leest u wanneer een lagere waarde van toepassing is en aan welke voorwaarden u moet voldoen.

Box 1 en 3; hoe zit het alweer?

Box 1… In Nederland wordt het hebben van vermogen in de Inkomstenbelasting belast. De eigen woning wordt belast in box 1 en de betaalde hypotheekrente is (deels) aftrekbaar van het overige box 1 inkomen. Het overige vermogen en de schulden worden meegenomen in box 3 van de Inkomstenbelasting.

… box 3. Denk hierbij aan spaargeld op de bankrekening, de aandelenportefeuille, andere onroerende zaken dan de eigen woning en schulden voor de aanschaf van deze onroerende zaken. Over het saldo per 1 januari van het betreffende belastingjaar wordt het vermogen bepaald en een rendement berekend van 4%. Over dit rendement wordt 30% Inkomstenbelasting betaald (in totaal 1,2% over het vermogen minus vrijstellingen).

Tweede huis, vakantiewoning, enz.

Bij onroerend goed kunt u denken aan de 2e woning, de voormalige eigen woning (bijv. omdat u bent gaan huren), een stuk grond of de vakantiewoning. De bezittingen worden vanaf 2010 in box 3 gewaardeerd voor de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het betreffende aangiftejaar.

Buitenland? Betreft het een onroerende zaak waarvoor geen WOZ waarde is afgegeven of onroerende zaak gelegen in het buitenland? Dan kunt u de waarde in het economisch verkeer aangeven in de aangifte.

Als u een tweede woning verhuurd

Voor woningen die geheel of gedeeltelijk worden verhuurd, geeft u in principe de geldende WOZ-waarde aan. Op het moment dat de huurder recht heeft op huurbescherming, dan geldt mogelijk een andere, lagere waardering van de woning! Die kunt u bepalen aan de hand van de leegwaarderatio.

De officiële wettekst over het huren en verhuren van een woning kunt u nalezen in het Burgerlijk Wetboek.

Bereken de lagere waardering met de leegwaarderatio

De zogenoemde jaarhuur bepaalt wat de leegwaarderatio is. Om de jaarhuur te bepalen is de maandelijkse “kale huur” nodig. Dit is de huur voor de woning exclusief huur voor de stoffering en meubels, gas, water en licht. Als u zo de jaarhuur heeft bepaald, dan kunt u in een tabel van de Belastingdienst de leegwaarderatio afleiden. Die vermenigvuldigt u dan met de WOZ-waarde.

Tabel leegwaarderatio (2014 en 2015)
% jaarhuur tov WOZwaarde is
meer dan niet meer dan Leegwaarderatio
0 1,0 45%
1,0 2,0 51%
2,0 3,0 56%
3,0 4,0 62%
4,0 5,0 67%
5,0 6,0 73%
6,0 7,0 78%
7,0 – 85%

Voorbeeld lagere waardering huurwoning

U verhuurt een woning (WOZ € 250.000) voor € 800 per maand. Dat is inclusief € 150 voor het gas, water en licht. De kale huur is € 650 per maand. De jaarhuur is dan 12 x € 650 = € 7.800. Het percentage ten opzichte van de WOZ is nu leidend: € 7.800 / € 250.000 = 3,12%.

Uit de tabel van de Belastingdienst kunt u nu de leegwaarderatio bepalen. In dit voorbeeld is dit 62%. De waarde voor de verhuurde woning is 62% x € 250.000 = € 155.000. Dit betekent voor het box 3 vermogen een vermindering van € 95.000. Hierdoor bespaart u € 95.000 x 1,2% = € 1.140.

Voorbeeld samengevat

• WOZ-waarde € 250.000
• Huur € 800 per maand
• Kale huur € 650 per maand
  X 12 € 7.800 per jaar
• Verhouding jaarhuur versus WOZ-waarde 3,12%
• Leegwaarderatio (tabel) 62%
• Waarde verhuurde woning € 155.000
• Belastingbesparing € 1.140

Bijzondere situaties leegwaarderatio

Er zijn ook enkele bijzondere situaties bij de verhuur van 2e woningen in combinatie met de leegwaarderatio. Er is mogelijk sprake van een onzakelijke huur, omdat een hogere of lagere huur wordt betaald. Dit komt met name voor in familiesituaties. Het vaste percentage is dan 62% van de WOZ waarde voor de waardering van de woning.

BAA ADVIES. Verhuurt u een woning en heeft de huurder recht op huurdersbescherming? Grote kans dat u de leegwaarderatio mag toepassen bij het bepalen van de woningwaarde. En dat kan u een aardige belastingbesparing opleveren.

https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/12/leegwaarderatio.jpg 222 300 Jasper Werts https://baa.nl/wp-content/uploads/2021/01/logo-1.png Jasper Werts2016-01-15 15:19:512021-12-14 19:24:31Tweede huis verhuren? Betaal niet teveel inkomstenbelasting!

Categorieën

  • Vacatures (4)
  • Artikelen (282)

Laatste nieuws

  • Lof der zotheid: het energiedebat in de Tweede Kamer31 januari 2023 - 14:17
  • Administratieve topperAdministratief toptalent16 januari 2023 - 09:16
  • Het DGA-loon vanaf 1 januari 20236 januari 2023 - 09:55
  • Pensioen voor zzp’ers/ondernemers in de nieuwe pensioenwet6 januari 2023 - 09:21
  • DGA arbeidsongeschikt in 2023: wat nu?6 januari 2023 - 09:15
  • Veiligstellen jubelton voor 2023 en 20245 december 2022 - 12:36
  • Een vakantieauto van de zaak: geen, enkele of dubbele bijtelling?5 december 2022 - 11:40
  • Werknemers met werkstress en burn-out: antwoord op de meest gestelde vragen5 december 2022 - 11:35
  • Maak vóór 31 december ambtshalve bezwaar tegen box 3-heffing3 november 2022 - 08:33
  • Schenken woning: let op de vernieuwde waarderingsregels3 november 2022 - 08:22

Wat mogen we voor u ontcijferen?

Heeft u een concrete vraag of wilt u gewoon eens met ons kennismaken?
Wij kijken uit naar uw mailtje of telefoontje!

In onze nieuwsbrief delen onze professionals kennis en inzicht. Zo blijven onze klanten voorlopen op de feiten.

0493 - 69 52 98 info@baa.nl
Inschrijven nieuwsbrief
lid van Noab

Postbus 122
5720 AC Asten
Julianastraat 2
5721 GL Asten

Algemene voorwaarden | Privacy statement & cookies | Disclaimer

Scroll naar bovenzijde