Verhuur via Airbnb: mogelijk komt de fiscus óók op bezoek

Het verhuren van de eigen woning via Airbnb wordt steeds populairder. Alleen Amsterdam telt jaarlijks al bijna 2 miljoen overnachtingen. Maar helemaal belastingvrij is dat niet…

Airbnb

Platvormen voor wereldwijde reservering en verhuur van accommodaties, zoals Airbnb, bieden de mogelijkheid voor particuliere verhuurders om hun huis of appartement te verhuren aan mensen die op zoek zijn naar tijdelijk woonruimte. Het platvorm brengt de verhuurder en gast met elkaar in contact. Op deze manier kan de gast een tijdelijke woonruimte vinden buiten het massatoerisme.

Maar mag het eigenlijk wel?

Dat is nog niet zo zeker. Als u overweegt om via Airbnb uw woning te verhuren, check dan de navolgende ‘regels’.

Heeft u te maken met een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Check dan of er iets is vastgelegd in de splitsingsactie en/of het huishoudelijk reglement.
Wat staat er in het bestemmingsplan? Is er in het bestemmingsplan bijvoorbeeld kantoorruimte voorzien, dan kunt u deze ruimte niet zomaar verhuren.
Check of er een verhuurbeding in de eventuele hypotheekakte is opgenomen. Zo ja, dan moet u officieel aan de geldschieter toestemming vragen. Dat zal slechts in weinig gevallen echt gebeuren en zolang u maar netjes rente en aflossing betaalt, zal het wellicht niet zo’n vaart lopen, maar toch …
Hanteert de gemeente speciale regels? Voor Amsterdam geldt bijvoorbeeld een maximale verhuurperiode van 60 dagen per jaar.
Wilt u een gehuurde woning tijdelijk via Airbnb verhuren, check dan bij de verhuurder of dit is toegestaan.

Hoe zit het met de belasting?

Als u verhuurt via Airbnb krijgt u te maken met verschillende belastingen:

de inkomstenbelasting;
de omzetbelasting; en
de toeristenbelasting.

Airbnb en de inkomstenbelasting

Tijdelijk verhuur eigen woning. De eigen woning is de woning waarvan u eigenaar bent en waarin u woont. Als u bijvoorbeeld tijdens vakantie deze eigen woning verhuurt, dan heeft dit de volgende gevolgen voor de inkomstenbelasting.

Eigenwoningforfait. De eigen woning valt volledig in box 1. Over de gehele WOZ-waarde dient het eigenwoningforfait te worden aangegeven en de betaalde hypotheekrente voor de eigenwoningschuld is aftrekbaar.

70% aangeven voor de inkomstenbelasting. Voor de verhuur van de eigen woning dient ‘slechts’ 70% van de huurinkomsten te worden aangegeven.

Kosten zijn aftrekbaar. De kosten die rechtstreeks te maken hebben met de verhuur van de eigen woning (energie, schoonmaak, advertentiekosten, enz.) kunnen in aftrek worden gebracht.

Inkomsten uit ‘met verhuur samenhangende diensten’

U kunt ook extra diensten aanbieden zoals ontbijt, diner en het onderhouden van contact met toeristische instanties. Als dit het geval is, dan is er sprake van méér dan alleen tijdelijke verhuur van de eigen woning. Indien er inderdaad meer diensten worden aangeboden en meer arbeid wordt verricht zodat een hogere opbrengst kan worden verwacht, dan is er mogelijk sprake van resultaat uit overige werkzaamheden. De huurinkomsten na aftrek van de kosten zijn dan volledig belast.

De kamerverhuurvrijstelling

Verhuurt u slecht een deel van de woning (bijvoorbeeld een kamer), dan kunt u gebruik maken van de kamerverhuurvrijstelling als u voldoet aan de voorwaarden:

De ontvangen huur (incl. vergoeding energie en meubilair) is niet hoger dan € 5.246 (2018).
Het verhuurde maakt deel uit van de eigen woning.
De verhuurder (u dus) en de huurder staan tijdens huurperiode ingeschreven op hetzelfde adres.
De verhuur is niet van korte duur

Voldoet u aan deze voorwaarden, dan geldt de kamerverhuurvrijstelling voor de huurinkomsten in box 1. Maar als niet wordt voldaan aan de voorwaarden dan valt het verhuurde deel van de eigen woning in box 3 evenals een evenredig deel van de eigenwoningschuld.

Tijdelijke verhuur 2e woning

Een tweede woning zoals een vakantiewoning valt binnen de inkomstenbelasting in box 3 (vermogen uit sparen en beleggen). De huurinkomsten vallen daarom ook in box 3. Als u ook met verhuur samenhangende diensten aanbiedt, dan kunnen de inkomsten toch belast zijn in box 1.

Tijdelijk verhuur van een huurwoning

De tijdelijk verhuur van een huurwoning komt niet terug in de aangifte inkomstenbelasting, mits er een marktconforme huur wordt ontvangen voor de woning en de energie. Ook voor de tijdelijk verhuur van de huurwoning geldt dat het aanbieden van met verhuur samenhangende diensten mogelijk kan zorgen voor in box 1 belaste huurinkomsten.

Verhuren en de omzetbelasting

Verhuur van onroerende zaken is in de wet omzetbelasting vrijgesteld van BTW. Echter, de verhuur voor korte periode door een hotel-, pensioen-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf is altijd belast met 6% btw. Voor de wet omzetbelasting is er sprake van een belaste prestatie in het geval van de verhuur voor een korte periode aan particulieren.

De kleine ondernemersregeling (KOR). Door het toepassen van de Kleineondernemersregeling (KOR) zal het in de praktijk niet snel voorkomen dat er ook daadwerkelijk btw dient te worden afgedragen. De KOR geldt tot een af te dragen bedrag van € 1.345. Dat komt neer op een huurinkomsten van ca. € 22.000.

De toeristenbelasting

De toeristenbelasting is een algemene belasting die een gemeente kan heffen. Gemeenten mogen zelf bepalen of zij toeristenbelasting heffen en hoe zij het tarief berekenen.

BAA ADVIES. Mocht u uw eigen woning of een gedeelte van uw eigen woning willen verhuren, check dan of het is toegestaan en realiseer u dat ook de Belastingdienst mogelijk bij u langskomt. Wilt u niet de aap gelogeerd zijn en een naheffing of zelfs een boete voorkomen? Check dan bij uw contactpersoon bij BAA de fiscale regels.