Belastingvrij een deel van de eigen woning tijdelijk verhuren?

Onlangs oordeelde de rechtbank dat inkomsten uit tijdelijke verhuur van een deel van de eigen woning niet kunnen worden belast in box 1 en ook niet box 3. Verhuurt ú een deel van uw eigen woning? Dan opgelet!

Op 18 september 2020 heeft de Hoge Raad bepaald dat de huurinkomsten voor de verhuur van een deel van de eigen woning, toch onder de eigenwoningregeling van Box I vallen.
De redenering hierachter is dat een woning, die bijvoorbeeld tijdens de vakantie, wordt verhuurd aan derden, niet anders dient te worden behandeld dan de tijdelijke ter beschikkingstelling aan derden van een gedeelte of bijgebouw van de eigen woning.
Dat betekent dat zowel de verhuur van de gehele eigen woning als een gedeelte van de eigen woning onder de “tijdelijk verhuurregeling van Box I valt en dat de inkomsten derhalve voor 70% worden belast.

Tijdelijk verhuren

De verhuur via internetplatformen neemt steeds grotere vormen aan. Soms zo groot dat in sommige gemeentes (zoals Amsterdam) al een beperking is gesteld aan het maximaal aantal te verhuren dagen. Volgens Airbnb is in Nederland sprake van meer dan 31.000 verhuurders die hun woning voor tijdelijke verhuur ter beschikking stellen.

Wanneer is sprake van tijdelijke verhuur van de eigen woning?

Er is sprake van tijdelijke verhuur van de eigen woning als:

de woning voor u als belastingplichtige als hoofdverblijf dient en u op dit adres staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie; én
de verhuur slechts tijdelijk is (een aantal, weken, maximaal een aantal maanden, maar niet het gehele jaar).

Tijdelijke verhuur gehele eigen woning wél belast

70% netto huur belast. Als u gedurende een korte periode uw gehele eigen woning verhuurt, dient dit te worden aangegeven als inkomen. Belast is 70% van de netto ontvangen huurinkomsten.

Wat zijn netto ontvangen huurinkomsten? Onder netto ontvangen huurinkomsten verstaat de Belastingdienst de ontvangen huur minus de direct met de verhuur samenhangende kosten. Denk hierbij aan bijvoorbeeld:

gas-, elektra- en waterverbruik door de huurders;
schoonmaak- en afvalkosten;
advertentiekosten en provisies aan de bemiddelaar;
enz.

Let op. Onderhoudskosten, afschrijvingen en vaste kosten mogen niet in mindering worden gebracht op de huurinkomsten. De eventuele ontvangen huur voor de meubels is belastingvrij. De eigen woning blijft onderdeel van box 1 en de gehele betaalde hypotheekrente minus het eigen woningforfait blijft aftrekbaar in box 1.

Voorbeeld
Dirk verhuurt gedurende 7 weken zijn gehele woning via Airbnb. De ontvangen huurinkomsten bedragen € 2.800. Door de huurders wordt voor € 190 aan gas, water en elektra gebruikt. Aan Airbnb moet Dirk een bemiddeling fee betalen van € 250 en voor het ledigen van de container nadat de huurders zijn vetrokken betaalt Dirk € 90.

In de aangifte inkomstenbelasting moet Dirk als inkomsten uit tijdelijke verhuur een bedrag opgeven van 70% x (€ 2.800 – € 190 – € 250 – € 90) = € 1.589.

Rechter: niet belast in box 3!

7 augustus 2019. In een procedure bij de Rechtbank Noord-Holland handelde het zich om een echtpaar dat in 2017 zowel geheel als gedeeltelijk hun eigen woning verhuurden via een verhuurbedrijf. Het echtpaar was van mening dat de inkomsten uit de tijdelijke verhuur van een deel van de woning niet belast zijn.

De rechtbank was het met belastingplichtige eens en oordeelde als volgt: “Een tijdelijk verhuurd gedeelte van de eigen woning moet, op basis van de wettekst en de wetsgeschiedenis gerekend worden tot de eigen woning. Daarbij is het niet van belang dat een gedeelte van de eigen woning tijdelijk aan een derde ter beschikking wordt gesteld.”

Niet in box 3. Vervolgens oordeelde de rechtbank dat een toerekening van een tijdelijk verhuurd gedeelte van de eigen woning aan box 3 in de praktijk tot uitvoeringstechnische problemen leidt en daarom onwenselijk is.

Rechter: én niet belast in box 1!

De rechtbank was het tevens eens met de uitspraak van het Gerechtshof van Amsterdam van 17 juli 2019. Laatstgenoemde procedure werd gevoerd naar aanleiding van een hoger beroep tegen een uitspraak van Rechtbank van Noord-Holland. Hierin kwam het erop neer dat tijdelijke verhuur van een deel van eigen woning via Airbnb (in dit geval een tuinhuis) niet kan worden belast in box 1.

Maar… wanneer is er sprake van een deel van de woning?

Het is echter nog steeds onduidelijk wanneer er sprake is van de verhuur van een deel van de woning. Is het daarvoor voldoende dat tijdens de tijdelijke verhuur één of meerdere ruimtes als privé-kamers afgesloten zijn?

Dus? Hoe nu verder?

Zoals verwacht is de staatssecretaris van Financiën het met deze uitspraken niet eens. Hij is van mening dat ook verhuurders die een deel van hun eigen huis verhuren, belast moeten worden op basis van artikel 3.13 Wet IB 2001. Naar verwachting zal de staatssecretaris deze kwestie dan uiteindelijk voorleggen aan de Hoge Raad.

BAA ADVIES. Zoals uit het artikel blijkt maakt het nogal verschil of er sprake is van de verhuur van een deel van de eigen woning of de verhuur van de gehele eigen woning. Zolang er nog geen andere uitspraken zijn, is de tijdelijke verhuur van een deel van de eigen woning belastingvrij. Overweegt u ook uw eigen woning via Airbnb te verhuren en wilt u weten hoe u dit moet verantwoorden in uw aangifte? Dan kunt u hiervoor uiteraard bij ons terecht.