Laag risico, redelijk rendement? Beleg in woonhuizen!

Rendementen op beleggingen zijn, op dit moment, erg laag. Beleggen in woonhuizen is een goed alternatief. Hoe zit dat?

– Een column van Wil Hoebergen over de beleggingsmarkt anno 2016. –

Beleggen anno 2016

Op welke investeringen is nog rendement te behalen? En met een aanvaardbaar risico. Niet in liquiditeiten, niet in bedrijfspanden en niet in kantoorpanden. In bepaalde (zogenaamde perpetuele of achtergestelde) obligaties nog wel, maar in de staatsleningen en dergelijke allang niet meer. In aandelen is een goed rendement te behalen, maar niet met een relatief laag risico.

Daar zit je dan met je pensioenkapitaal, spaargeld of erfenis. De rente-inkomsten dekken niet eens de belasting in box 3. En de rendementen op je pensioen in eigen beheer zijn niet toereikend om levenslang je pensioen te kunnen betalen. Wat nu?

Doe eens gek en koop als belegging een sociale huurwoning.
Het rendement is boven 3%, inflatie-vast en de aanschafprijs is relatief laag.

De woningbouw in Nederland

In een eerder artikel (“Hoe we 5 jaar eerder uit de crisis hadden kunnen zijn”), beschreef ik al hoe de woningbouw in Nederland gigantisch achterloopt bij de behoefte. Laten we eens inzoomen op enkele oorzaken daarvoor.

• De woningcorporaties bouwen veel minder huizen dan voorheen

Door de verhuurdersheffing van minister Blok betalen de woningcorporaties tot en met 2017 een bedrag van 1,7 miljard om samen het Vestia-probleem op te lossen. Voor dat geld kunnen dus géén huizen gebouwd worden.

• De centrale overheid stimuleert te weinig nieuwbouw

Het kabinet Rutte krijgt geen voorstel door de 1e kamer (brengt het ook niet naar de 2e kamer), omdat het simpelweg niets doet. Het gebrek aan daadkracht is schrijnend, maar wat wil je met een minister zonder portefeuille als Stef Blok?

De banken hebben de financieringsregels aangescherpt

De regels voor financiering van een woonhuis zijn onder de druk van de DNB en de AFM zo zeer aangescherpt, dat het voor een alleenstaande al bijna niet meer mogelijk is om een huis te kopen.
De netto maandlasten bij een woning en lening van € 200.000 bedragen exclusief aflossing nog geen € 400. Dat is volgens de nieuwe regels bij een netto inkomen van € 2.000 niet financierbaar, vindt de DNB.

De gemeentelijke overheden passen de grondprijzen niet aan de nieuwe realiteit aan

Gemeenten houden angstvallig vast aan hun grondprijzen van vóór de crisis en blokkeren daarmee de nieuwbouw van woonhuizen. Gemeenten vergeten dat nieuwe huizen OZB opleveren, scholen en sportverenigingen vullen, bestedingen in het dorp omhoog helpen, enzovoorts. Een visie zou daar meer dan welkom zijn.

Dus wat kunt u doen? Beleggen in woonhuizen!

Alternatief 1. Koop een woning voor de verhuur

Het aanbod van woonhuizen met een huur van circa € 700 (de grens om nog huurtoeslag te kunnen krijgen) zal dus de komende tijd nog beperkt blijven en er is eigenlijk in alle tijden vraag geweest naar dit soort woningen.
Het rendement op een woning van € 160.000 is bruto 12 x € 700 = € 8.400, ofwel 5,25%. Trek daar de kosten van OZB, verzekering, onderhoud en beheer vanaf en er blijft zo’n 4% netto rendement over.

Waar moet u op letten bij de aankoop van een woning?

1. Laat altijd een technische keuring doen.
2. Laat een langjarig onderhoudsplan opstellen.
3. Laat een deugdelijke huurovereenkomst opmaken.
4. Laat de staat van het verhuurde opnemen bij aanvang van de verhuur, zodat achteraf geen discussies ontstaan over aangetroffen gebreken.

Kort samengevat: de verhuur van een woning kan allerlei problemen met zich meebrengen, zoals het onderhoud en een juridisch waterdichte huurovereenkomst.

Alternatief 2. Koop een nieuwbouwhuis uit een project

Het beheer (en het onderhoud) kan dus allerlei sores met zich meebrengen en u wilt als belegger natuurlijk zo min mogelijk problemen hebben. Daarvoor is een alternatief bedacht:

• Koop een nieuwbouw huis in een project van minimaal 10 woningen, liefst met gelijke koopsommen en met dezelfde architectuur (5 onder 1 kap).
• Stel met de andere eigenaren een beheerder aan, die het onderhoud en de verhuur regelt.

Daarmee deelt u de kosten van het beheer en het onderhoud is bij een nieuwbouwwoning de eerste 10 jaar nagenoeg nihil. Dat wil niet zeggen dat u niet moet reserveren voor onderhoud, maar de kwaliteit is geborgd. Let op: u wordt geen deelnemer in een vastgoed-CV, maar wordt en blijft gewoon eigenaar van één of meerdere woningen.

Nog enkele alternatieven

Er zijn natuurlijk varianten mogelijk:

• Is het geld niet direct volledig beschikbaar, dan is het geen slechte optie om een deel te financieren.
• Heeft u eigen geld voor één woning, dan zou u kunnen overwegen om twee woningen te kopen en voor de helft beide woningen te financieren.

De conclusie

Het kopen van een woning voor de verhuur is een goed alternatief voor beleggers die met weinig risico een redelijk rendement willen behalen.

Focus vanwege het onderhoud en de mogelijkheid om verhuurderskrachten te bundelen, daarbij vooral op nieuwbouwwoningen.

Oproep. Potentiële gegadigden brengen wij graag bij elkaar om voor een project samen een vuist te maken om gemeenten te overtuigen dat er geen bestaande corporaties nodig zijn om huurwoningen te kunnen bouwen en beheren. Bent u geïnteresseerd? Stuur dan een e-mail naar wil@baa.nl en u wordt geïnformeerd over de gezamenlijke mogelijkheden.