Schenken woning: let op de vernieuwde waarderingsregels

De jubelton verdwijnt en er wordt gezocht naar creatieve oplossingen zoals het schenken van een woning. Maar ook hier gelden er fiscale regels!

Een alternatief voor de jubelton

De huizenmarkt is de laatste jaren steeds moeilijker geworden voor starters om in te stromen. Zij zoeken daarom steeds vaker naar nieuwe mogelijkheden om toch een woning te kunnen kopen. Met een beetje geluk kunnen ouders financieel bijspringen in deze barre tijden. Door het verdwijnen van de jubelton in 2023 moet men creatief zijn. Het (deels) schenken van een woning of kwijtschelden van een koopsom is dan een oplossing, maar welke fiscale spelregels komen daarbij kijken?

Schenken en de waarderingsregels

Hoeveel is de schenking waard? Simpel gezegd is er sprake van een schenking (of gift) als de een als gevolg van een economische handeling armer wordt en de ander rijker. We praten over de schenker en de verkrijger. De schenking wordt mogelijk belast met schenk- en erfbelasting. Voor de heffing van schenk- en erfbelasting geldt als hoofdregel dat de verkrijging moet worden gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer. Voor een som geld of een auto is dat makkelijk, maar voor onroerend goed ligt dat moeilijker.

Hoeveel is onroerend goed waard? Voor onroerende zaken is namelijk een uitzondering gemaakt in de wet. Onroerende zaken die als woning in gebruik zijn, moeten voor de schenk- en erfbelasting worden gewaardeerd tegen de WOZ-waarde in het jaar van verkrijging. De peildatum van de WOZ-waarde van 2022 is 1 januari 2021. Omdat de WOZ-waarde in de tussentijd gedaald kan zijn, kan de verkrijger ook kiezen voor de WOZ-waarde in het jaar na verkrijging van de woning.

Hoeveel is een verhuurde woning waard? Voor verhuurde woningen kan onder bepaalde voorwaarden een lagere waarde worden gehanteerd. Men gebruikt hiervoor als basis de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde, de zogenaamde leegwaarderatio.

Beleidsbesluit staatssecretaris juni 2022

Op 15 juni 2022 heeft de staatssecretaris een beleidsbesluit gepubliceerd over de nieuwe waarderingsregels voor de Successiewet. Een onderdeel hiervan omvat de te hanteren waarde bij verkoop van een woning. In drie situaties wordt verduidelijkt hoe de schenking van een woning of het kwijtschelden van een koopsom moet worden gewaardeerd voor de schenk- en erfbelasting. Hier volgt aan de hand van enkele voorbeelden de uitleg:

1. Kwijtschelding van koopsom.
2. Koopsom lager dan waarde in het economisch verkeer.
3. Koopsom lager dan waarde in het economisch verkeer en kwijtschelding koopsom.

1. Kwijtschelding van koopsom

Het komt regelmatig voor dat een woning wordt verkocht en dat vervolgens de koopsom direct wordt kwijtgescholden. Hoe moet die schenking dan worden gewaardeerd? Wordt de woning geschonken of de koopsom?

De staatssecretaris geeft aan dat het van belang is of de kwijtschelding van de koopsom 90% of meer is van de waarde in het economisch verkeer van de woning is:

• 90% of meer: de maatstaf voor de heffing is de WOZ-waarde;
• minder dan 90%: de maatstaf voor de heffing is de kwijtschelding.

Op grond van de wet is de waardering dan de WOZ-waarde van de woning. Overigens moet voor deze regel de kwijtschelding op dezelfde dag als de juridische levering van de woning plaatsvinden.

Voorbeeld 1
Moeder verkoopt aan haar zoon een woning voor een koopsom van € 500.000. Dit is gelijk aan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is € 450.000.

Moeder scheldt € 400.000 van de koopsom kwijt. Dat is 80% (€ 400.000/€ 500.000) van de waarde en dus is de waarde van de kwijtschelding leidend. Deze is € 400.000. Over laatstgenoemd bedrag is schenkbelasting verschuldigd.

Voorbeeld 2
Moeder verkoopt aan haar zoon een woning voor een koopsom van € 500.000. Dit is gelijk aan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is € 450.000.

Moeder scheldt € 460.000 van de koopsom kwijt en dat is 92% (€ 460.000/€ 500.000). Nu is de WOZ-waarde leidend. Deze bedraagt € 450.000. Over een bedrag van € 450.000 minus de betaalde koopsom van € 40.000 (€ 500.000 – € 460.000) zijnde € 410.000 is schenkbelasting verschuldigd.

2. Koopsom lager dan waarde in het economisch verkeer

Als een woning wordt verkocht tegen een koopsom die lager ligt dan de waarde in het economische verkeer, kan er sprake zijn van een schenking. De Staatssecretaris geeft aan dat in een dergelijk geval voor de waardering altijd moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde.

Voorbeeld 3
Vader verkoopt aan zijn dochter een woning met een koopsom van € 290.000. De waarde in het economisch verkeer van de woning bedraagt € 300.000. De WOZ-waarde is € 280.000. Logischerwijs zou men kunnen redeneren dat er sprake is van een schenking; de koopsom is tenslotte lager dan de waarde in het economisch verkeer.

Omdat de schenking echter plaatsvindt bij de verkrijging van een woning, geldt de waarderingsregel voor onroerend goed en is de WOZ waarde leidend. De WOZ-waarde (€ 280.000) is lager dan de koopsom (€ 290.000) waardoor er fiscaal gezien géén sprake is van een schenking.

Voorbeeld 4
Stel, de vader verkoopt de woning voor € 200.000 aan zijn dochter. De waarde in het economisch verkeer is € 300.000 en de WOZ waarde is € 280.000. Dan verandert de situatie. Omdat de koopsom lager is dan de waarde in het economisch verkeer, zou men nog steeds een schenking kunnen constateren. Echter voor de fiscale waardering geldt de WOZ-waarde (€ 280.000). Over een bedrag van € 280.000 (WOZ waarde) minus € 200.000 (betaalde koopsom) zijnde € 80.000 is schenkbelasting verschuldigd.

3. Koopsom lager dan waarde in het economisch verkeer en kwijtschelding koopsom

Het komt ook voor dat de koopsom lager is dan de waarde in het economisch verkeer én dat vervolgens de koopsom (deels) wordt kwijtgescholden. Er is dan mogelijk sprake van twee schenkingen.

Voorbeeld 5
Vader verkoopt aan zijn dochter een woning voor € 200.000. De waarde in het economisch verkeer van de woning is € 300.000. De WOZ-waarde is € 280.000. Vader scheldt in de koopakte € 110.000 van de koopsom kwijt.

De schenking voor de te lage koopsom is € 80.000, zijnde het verschil tussen de WOZ waarde (€ 280.000) en de betaalde koopsom (€ 200.000). De tweede schenking vindt plaats door de kwijtschelding. Die is € 110.000, want het kwijtscheldingspercentage is minder dan 90%
(€ 110.000/€ 300.000 = 37%). Dit houdt in dat over een bedrag van € 80.000 + € 110.000 =
€ 190.000 schenkbelasting verschuldigd is.

Wilt u uw kind dus helpen?

De staatssecretaris heeft met de beleidsmaatregel willen voorkomen dat er misbruik wordt gemaakt van een lagere koopsom of het kwijtschelden van de koopsom. Het is dus erg belangrijk om na te gaan of de gewenste constructie fiscaal staat als een huis. Mogelijk is er onbewust toch sprake van een schenking en moet er alsnog schenk- en erfbelasting worden betaald na het verwerken van de overdracht van uw woning. Laat u daarom altijd goed voorlichten en adviseren over de consequenties.

BAA ADVIES. Een woning verkopen onder de WOZ-waarde en/of onder de economische waarde en het kwijtschelden van de koopsom wordt allemaal fiscaal anders beoordeeld. Check daarom van tevoren goed wat de meest gunstige constructie is.