De eigen woning in de aangifte inkomstenbelasting

De tijd voor het invullen de aangifte inkomstenbelasting is weer aangebroken. Huiseigenaren hebben dan te maken met de zeer complexe eigenwoningregeling. We zetten voor u een en ander een op rijtje voor de eigen woning in box 1.

De woning in box 1

Om sprake te kunnen zijn van een woning in box 1, moet er sprake zijn van eigendom én van hoofdverblijf. Met andere woorden, waar iemand feitelijk woont en staat ingeschreven in de BRP (Basisregistratie Personen). Ook een woonboot en een woonwagen met vaste ligplaats/staanplaats kunnen fungeren als eigen woning. Als huiseigenaar moet u rekening houden met fiscale regels voor aankoop, bezit, financiering en verkoop van de eigen woning.

De aankoop van de woning in box 1

Bij de aankoop van de eigen woning is overdrachtsbelasting verschuldigd. Hierbij kunnen twee tarieven van toepassing zijn, namelijk 0% bij starters (startersvrijstelling) en 2% van de koopprijs bij de overige kopers.

Er bestaat recht op de startersvrijstelling:

• op het moment dat de koper meerderjarig is maar jonger dan 35 jaar;
• de intentie is om langere tijd in de woning te gaan wonen;
• de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000; en
• er niet al eerder gebruik gemaakt is van de vrijstelling.

Naast de overdrachtsbelasting, moeten bij de koop ook andere kosten worden betaald. Denk aan onder andere notariskosten, kosten hypotheekadviseur en taxatiekosten. Deze kosten zijn aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting

Het bezit van de woning

Over het bezit van de woning dient jaarlijks het eigenwoningforfait te worden aangegeven in de inkomstenbelasting. Dit is een bijtelling bij het inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de waarde van de woning. Tot een WOZ-waarde van € 1.330.000 (2025) is deze heffing 0,35%. Is de WOZ-waarde meer, dan is de heffing een vast bedrag van € 4.655 + 2,35% van de WOZ-waarde boven € 1.330.000 (de zogenaamde ‘villataks’).

Voorbeeld
U bezit een woning met een WOZ-waarde van € 650.000. Het eigenwoningforfait bedraagt 0,35% x € 650.000 = € 2.275. De WOZ-waarde van de woning van uw buurvrouw is € 1.500.000. Haar eigenwoningforfait bedraagt € 4.655 + 2.35% x (€ 1.500.000 – € 1.330.000) = € 8.650. De WOZ-waarde is 230% hoger maar het eigenwoningforfait is 380% hoger.

De belastingheffing over het eigenwoningforfait bedraagt ongeveer 37,5% tot een belastbaar inkomen in box 1 van circa € 76.800. Is het belastbaar inkomen hoger, dan is de te betalen belasting over het meerdere 49,5% over het eigenwoningforfait.

De financiering van de eigen woning

Rente aftrekbaar voor annuïteiten- en lineaire hypotheek. Er maar weinig mensen die een woning kunnen kopen zonder het afsluiten van een financiering. Het is dan prettig als de te betalen rente over deze financiering ook aftrekbaar is van het belastbaar inkomen. Hiervoor worden er wel eisen gesteld aan de soort van financiering. Voor een hypotheek afgesloten ná 2013 bestaat er alleen nog aftrek van rente als er sprake is van een annuïteitenhypotheek of een hypotheek met lineaire aflossing. Voor een hypotheek afgesloten voor 31 december 2012 geldt dit niet. De rente van deze hypotheken (ook de aflossingsvrije hypotheek) blijft aftrekbaar, op basis van een overgangsregeling.

Maximale looptijd. De hypotheekrente is sinds 2001 voor een maximale periode van 30 jaar aftrekbaar. Voor hypotheken afgesloten vóór 31 december 2000 betekent dit dat vanaf 1 januari 2031 de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is van het inkomen. Voor (aanvullende) hypotheken afgesloten na 1 januari 2001 is iedere keer weer een nieuwe periode van 30 jaar gaan lopen. Met andere woorden voor een aanvullende hypotheek afgesloten in 2007 vervalt de hypotheekrente in het jaar 2037. Mits de aftrek van hypotheekrente dan nog bestaat…

1. Financiering via de bank/verzekeringsmaatschappij

Jaarlijks ontvangt u een keurige jaaropgave waarop staat vermeld hoeveel hypotheekrente is betaald en welk bedrag is afgelost. Ook staat hierop vermeld wat de schuld is per 1 januari en 31 december van het desbetreffend jaar. Deze gegevens kunnen één op één worden overgenomen in de aangifte of worden gecontroleerd in de vooraf ingevulde gegevens in de aangifte.

2. Financiering via een BV

Het is ook mogelijk dat u geld voor uw woning heeft geleend van uw eigen BV, de BV van uw ouder(s), de BV van uw kind of de BV van iemand anders. Het is slim om dan ook ieder jaar de BV een A4tje op te laten stellen waarop dezelfde gegevens staan als die de bank verstrekt (zoals beginschuld, eindschuld, betaalde rente en aflossing). Een extra aandachtspunt bij een financiering door een BV betreft de rente. Deze dient zakelijk te zijn (de rente moet marktconform zijn). Een ander aandachtpunt betreft de zekerheid. Om te voorkomen dat de lening meetelt voor de Wet excessief lenen moet er sprake te zijn van een via de notaris gevestigde hypothecaire zekerheid.

3. Financiering via de zogenaamde familiebank

Omdat het voor starters op de woningmarkt moeilijk is, wordt vaker een beroep gedaan op de familie. Zelfs banken adverteren al met hypotheken waarbij een deel door de bank en een ander deel door de familie wordt verstrekt. Ook nu moet er sprake zijn van een zakelijke rente en is het goed om het kind jaarlijks een A4tje met de gegevens over de schuld te overhandigen.

De ‘rente schenken’. Daarnaast speelt bij de familiebank nog een aspect: de schenking. In de meeste gevallen verlangt de bank namelijk dat de lening van de ouders niet voor een extra financiële last zorgt. Daarom worden ouders en kind verzocht een verklaring te ondertekenen waarbij door een schenking de financiële rentelast wordt gecompenseerd door de ouders. Hierbij is het belangrijk dat er geen direct verband bestaat tussen de schenking en de betaling van rente en aflossing. De renteaftrek wordt dan door de Belastingdienst geweigerd. De rente moet niet elke maand worden terug geschonken, maar het is verstandiger om het kind gedurende het gehele jaar de rente en aflossing te laten betalen en één keer per jaar een schenking te doen. Daarmee wordt financieel hetzelfde bereikt én de hypotheekrenteaftrek blijft in stand.

De Wet Hillen

Het eigenwoningforfait minus de aftrekbare hypotheekrente vormt de aftrekpost eigenwoning in de aangifte inkomstenbelasting.Als dat saldo echter positief was (het eigenwoningforfait was hoger dan de aftrekbare hypotheekrente), leidde dit tot 2019 (wet Hillen) niet tot extra inkomen (een zogenaamde fictieve aftrekpost). Met deze wet wilde men huiseigenaren stimuleren om verder af te lossen.

Het is tegenwoordig verplicht om je woningschuld volledig af te lossen en daarom wordt vanaf 2019 deze aftrekpost in 30 jaar afgebouwd, dus tot 2049. Bij de behandeling van het Belastingplan 2026 heeft de Tweede Kamer besloten de afbouw te verkorten tot 1 januari 2041. Het gevolg hiervan is dat huiseigenaren met (bijna) geen hypotheekschuld minder aftrek krijgen, waardoor het belastbare inkomen (box 1) stijgt en men iets meer belasting betaalt.

Bij wie de aftrek?

Het eigenwoningforfait wordt tegen een tarief van maximaal 49,5% belast, maar de hypotheekrente is aftrekbaar tegen een tarief van 37,5%. Iemand met een belastbaar inkomen in box 1 (van bijvoorbeeld € 90.000) wordt in eerste instantie de aftrek eigen woning meegenomen tegen een tarief van 49,5%. Omdat de hypotheekrente slechts aftrekbaar is tegen ongeveer 37,5%, volgt er hierna een tariefcorrectie van 12% (49,5% – 37,5%) extra inkomen. Om dit te voorkomen is het verstandiger de aftrek eigenwoning (eigenwoningforfait minus hypotheekrente) toe te delen aan de partner die een lager belastbaar inkomen in box 1 heeft (van bijvoorbeeld € 76.800). Bij de partner wordt dan zowel het eigenwoningforfait als de hypotheekrente tegen een tarief van 37,5% meegenomen.

Verkoop van de eigen woning en de eigenwoningreserve

De verkoop van de eigen woning op zich leidt niet tot een extra belastingheffing. Het is echter wel zo dat door de overwaarde van de woning (verkoop – hypotheek) een zogenaamde eigenwoningreserve ontstaat. Dat betekent dat bij de aankoop van de volgende eigen woning dit bedrag eerst zelf in het huis moet worden gestoken. Als deze overwaarde wordt gebruikt voor een lang gekoesterde verre vakantiereis en bij de aankoop van de woning wordt deze opnieuw 100% gefinancierd, dan is de hypotheekrente voor dit bedrag niet aftrekbaar. De eigenwoningreserve vervalt na een periode van 3 jaar.

Voorbeeld
U verkoopt uw woning voor € 550.000. Op deze woning rustte een hypotheek van € 200.000. U koopt vervolgens een nieuwe woning voor een bedrag van € 650.000 en financiert dit met een hypotheek van € 400.000.

De hypotheekrente over een bedrag van € 100.000 is dan niet aftrekbaar. De eigenwoningreserve is bij verkoop € 350.000. Dit bedrag zou dus moeten worden geïnvesteerd in de nieuwe woning. De echte investering is echter € 650.000 – € 400.000 = € 250.000.

BAA ADVIES. De fiscale regels van de eigen woning in box 1 zijn uitgebreid en complex. Houd hier rekening mee bij het invullen van uw aangifte inkomstenbelasting én bij het eventueel kopen of verkopen van een woning.