De eigenwoningschuld: aflossen verstandig of niet?

Door de lage rentes op het spaargeld en het stimuleren door de overheid, overwegen steeds meer mensen om hun eigenwoning schuld (gedeeltelijk) af te lossen. Is dit wel altijd zo aantrekkelijk als het lijkt? Wat zijn de voordelen én wat zijn de nadelen?

Update 10 oktober 2017 Volgens de plannen van de regering (regeerakkoord 10 oktober 2017) wordt de hypotheekrente met ingang van 2020 jaarlijks in stappen van 3% per jaar verlaagd naar het basistarief. Tevens wordt de zogenaamde Wet Hillen in de komende 30 jaar afgebouwd.

Voordelen van het aflossen

Lagere maandlasten. De aflossing van de eigenwoningschuld betekent natuurlijk lagere maandlasten. De rente wordt namelijk over een lagere lening berekend en dit ziet u direct terug in de portemonnee.

Geen bijtelling voor eigenwoningforfait. Door een bijna of volledig afgeloste eigenwoningschuld betaalt u ook niet meer voor het eigenwoningforfait in de Inkomstenbelasting. Zoals u wel weet is de hypotheekrente aftrekbaar nadat rekening is gehouden met een fiscale bijtelling; het eigenwoningforfait. Dit forfait is voor bijv. een woning van € 200.000 op dit moment 0,75% van de WOZ-waarde (zie ook het rekeningvoorbeeld verderop in de tekst).

Minder vermogensrendementsheffing. Door het aflossen van de eigenwoningschuld daalt uw eigen vermogen en neemt dus de vermogensrendementsheffing af (het box 3 vermogen zoals spaargeld, beleggingen, tweede woningen, enz. waarover u belasting bent verschuldigd). Immers, hoe lager het vermogen, hoe lager de te betalen belasting.

Minder of geen latere restschuld. Als u aflost verkleint u de kans dat u later mogelijk met een restschuld blijft zitten. De hypotheek zou dan weleens hoger kunnen zijn dan de waarde van uw woning. Door het aflossen voorkomt of vermindert u die mogelijke restschuld op een later tijdstip. Opgelet. Vanaf 1 januari 2018 kan de rente op een nieuwe restschuld niet meer in aftrek worden gebracht op het inkomen.

Nadelen van het aflossen

Minder liquiditeit. Een direct nadeel van aflossen is dat het afgeloste vermogen niet meer beschikbaar is. Het vermogen zit namelijk in de woning en dit is niet snel om te zetten in geld. Als er onverwachte uitgaven zijn (ziekte/kapotte auto) dan dient er nog voldoende geld te zijn om dit te kunnen betalen. Aflossen om vervolgens weer te lenen is niet optimaal.

Aflossen kan niet altijd zonder boete. De meeste hypotheekverstrekkers staan toe dat er jaarlijks 10 tot 20% van het oorspronkelijk bedrag boetevrij kan worden afgelost. Wil u meer aflossen dan moet u rekening houden met boeterente opgelegd door de hypotheekverstrekkers voor het mislopen van de rente.

Minder rendement elders. Als u aflost kunt u met dat vermogen dus niet proberen om elders een hoger rendement te behalen. Met beleggen op de beurs zou dat eventueel kunnen, maar u loopt dan ook meer risico. Ook investeren in onroerend goed kan meer rendement opleveren, maar hiervoor is vaak een groter kapitaal nodig.

Rekenvoorbeeld hypotheekrenteaftrek (Wet Hillen)

Als uw eigenwoningforfait hoger is dan uw hypotheekrenteaftrek, heeft u volgens de Wet Hillen uit 2005 recht op een extra aftrekpost ter grootte van het verschil. Daardoor vallen het eigenwoningforfait en de aftrek tegen elkaar weg. Een voorbeeld …

Stel …

Salaris € 100.000	WOZ-waarde € 600.000
Hypotheekschuld € 100.000	Hypotheekrente 4% € 4.000

Resultaat eigen woning Inkomstenbelasting

Eigenwoningforfait: 0,75% x € 600.000 =	€ 4.500
Af: hypotheekrente:	€ 4.000 –
Eigenwoningsaldo	€    500
Af: toepassing Wet Hillen	€    500 –
Eigenwoningsaldo	€        0

Geen aftrek, maar wel extra belasting

In dit voorbeeld is geen sprake van een voordeel door de hypotheekrenteaftrek. Door de invoering tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning in 2014, wordt de aftrek voor de hoogste inkomens (belastingschijf 4 vanaf € 67.072 tegen 52%) echter beperkt. Dit betekent dat 2% (2017) van de hypotheekrenteaftrek in deze 4e schijf wordt belast. In bovenstaand voorbeeld betekent dit 2% van € 4.000 = € 80 extra belasting. Dus: géén hypotheekrenteaftrek maar wél extra belasting over de eigen woning!

Halsstarrige staatssecretaris

Daarom is er getracht om in de aangifte Inkomstenbelasting de hypotheekrente volledig weg te laten. Volgens de staatssecretaris biedt dit echter geen oplossing, dus moet de eigenwoningschuld en betaalde hypotheekrente, ondanks het nadeel, gewoon in de aangifte meegenomen moet worden.

Voor nieuwe hypotheken geldt weliswaar een aflossingseis, maar door de aflossingstermijn niet na te komen zou men de extra belasting kunnen besparen. Vreemde zaak, toch? Dat krijgt in Den Haag ongetwijfeld nog een vervolg …

Hypotheek bij uw eigen BV?

Ook als u voor uw woning bij uw eigen BV heeft geleend kan aflossen soms wel en soms niet interessant zijn. U leest hier meer over in het artikel dat we daar al eerder over gepubliceerd hebben.

BAA ADVIES. Uw eigenwoningschuld geheel of gedeeltelijk aflossen kan vaak leiden tot een financieel voordeel. Het kent echter ook nadelen zoals minder liquide middelen en soms zelfs tot méér belasting. Laat uw adviseur altijd even een berekening maken, die gebaseerd is op úw wensen. Ook de contactpersoon bij BAA kan u verder helpen.