Onroerend goed aankopen in de BV of in privé (box 3)?

Door alle perikelen in de box 3-wetgeving vraagt menig ondernemer zich af wat het meest verstandig is: onroerend goed als belegging aankopen in de BV of in privé. Waar moet u bij deze afweging zoal rekening mee houden?

Wat speelt?

Om te beginnen moet u zich realiseren dat de overheid op termijn (welke is onzeker, nu is sprake van 2028) een nieuw box 3-stelsel wil invoeren. Dit stelsel zou dan belasting moeten heffen op basis van het werkelijk rendement. Alleen dat rendement is weer een ander rendement dan in de Wet rechtsherstel van de overheid en ook een ander rendement dan is benoemd in de juni-arresten van 2024 van de Hoge Raad. We hebben hierover al vaker bericht.

Waarmee moet u rekening houden?

Als u nu overweegt om als belegging onroerend goed aan te kopen, dan moet u in uw afweging ‘BV of privé’ rekening houden met vier mogelijke ‘systemen’.

Systeem 1. De Herstelwet (of Overbruggingswet)

Deze is in het leven geroepen na het beroemde ‘Kerstarrest’ van december 2021. Hierbij worden in box 3 verschillende rendementspercentages toegekend aan banktegoeden, overig vermogen en schulden. Onroerend goed (behalve uw eigen woning) valt onder het overig vermogen en dat wordt in 2025 belast met een forfaitair rendement van 5,88%. Schulden zijn aftrekbaar tegen een forfaitair rendement van 2,62%. De belastingheffing is 36%.

Systeem 2. Het werkelijk rendement – juni-arresten 2024

Uitgangspunt voor de box 3-heffing is nu het werkelijke rendement (volgens het medio 2025 te verwachten formulier Opgaaf Werkelijk Rendement) dat bestaat uit het directe rendement (de daadwerkelijke huurinkomsten) én het indirecte rendement (de waardestijging). Kosten zijn niet aftrekbaar.

Systeem 3. Het werkelijk rendement – vanaf 2028 (of later)

In het box 3-systeem dat waarschijnlijk in 2028 of later wordt ingevoerd, wordt voor onroerend goed rekening gehouden met het direct rendement (huurinkomsten) en de kosten zijn aftrekbaar. Het indirect rendement (de verkoopwinst) wordt pas belast op het moment dat het onroerend goed wordt verkocht.

Systeem 4. De aankoop van het onroerend goed in de BV

Als u onroerend goed aankoopt in een BV vormen de huurinkomsten winst voor de BV en de kosten zijn aftrekbaar in de BV. Over de winst in de BV moet vennootschapsbelasting worden betaald en als de winst vervolgens wordt uitgekeerd aan de directeur-grootaandeelhouder is box 2-heffing verschuldigd.

Een vereenvoudigd voorbeeld

Aan de hand van een vereenvoudigd voorbeeld zullen we de belastingdruk bij de vier verschillende systemen berekenen en een conclusie trekken.

Voorbeeld

• U wilt als belegging een pand kopen van € 600.000.
• U gaat hiervoor een financiering aan van € 350.000.
• De jaarlijkse huurinkomsten bedragen € 40.000.
• De waardestijging is 3% = € 18.000.
• Over de financiering betaalt u 5% rente = € 17.500.
• De jaarlijkse kosten zijn: belastingen € 750, verzekeringen € 500, onderhoudskosten € 4.000 en overige kosten € 250 = totaal € 5.500.

Belastingheffing bij systeem 1

• Forfaitair 5,88% over € 600.000 =	€ 35.280
• Forfaitair 2,62% over -/-€ 350.000 =	€ 9.170 -/-
• Direct belast inkomen	€ 26.110
• Belastingheffing 36%	€ 9.399

Belastingheffing bij systeem 2

• Daadwerkelijke huurinkomsten	€ 40.000
• Echte rentelasten 5%	€ 17.500 -/-
• Waardemutatie (indirect rendement)	€ 18.000
• Direct belast inkomen	€ 40.500
• Belastingheffing 36%	€ 14.580

Belastingheffing systeem 3

• Daadwerkelijke huurinkomsten	€ 40.000
• Directe kosten	€ 5.500 -/-
• Echte rentelasten	€ 17.500 -/-
• Direct belast inkomen	€ 17.000
• Heffing over direct belast inkomen 36%	€ 6.120
• Uitgesteld inkomen (verkoopwinst)	€ 18.000 (belast bij verkoop)
• Belastingheffing 36%	€ 6.480
• Totale heffing direct en uitgesteld	€ 12.600

Belastingheffing systeem 4

• Huurinkomsten in de BV	€ 40.000
• Kosten aftrekbaar in de BV	€ 5.500 -/-
• Rentelasten aftrekbaar in de BV	€ 17.500
• Brutowinst in de BV	€ 17.000
• Vennootschapsbelasting 19%	€ 3.230
• Nettowinst	€ 13.770
• Box 2-heffing bij uitkering als dividend	€ 3.373
• Heffing over “direct belast” inkomen	€ 6.603
• Uitgestelde belastingheffing over waardestijging	€ 18.000 (belast bij verkoop)
• Vennootschapsbelasting 19%	€ 3.420
• Nettowinst	€ 14.580
• Box 2-heffing bij uitkering als dividend	€ 3.572
• Heffing over uitgesteld inkomen	€ 6.992
• Totale heffing direct en uitgesteld	€ 13.595

Conclusies

Op korte termijn is de keuze voor het huidige forfaitaire rendement volgens de Herstelwet voordeliger dan de keuze voor het werkelijk rendement volgens het medio 2025 te verwachten formulier Opgaaf Werkelijk Rendement.

Systeem 1 versus systeem 2

Systeem 1 – het forfaitaire rendement volgens de Herstelwet is voordeliger dan systeem 2 – het werkelijk rendement, maar …

In een brief aan de Tweede Kamer van 13 december 2024 heeft de staatssecretaris van Financiën aangekondigd van plan te zijn om het rendementspercentage in 2026 dat waarschijnlijk 5,99% zal bedragen te verhogen naar 7,77%. Dit is volgens de staatssecretaris nodig om de financiële tekorten die ontstaan door de vertraging in de invoering van het nieuwe box 3-stelsel te compenseren. De belastingheffing bij systeem 1 zou dan uitkomen op ongeveer € 13.330 en dat is toch nog steeds minder dan de € 14.550 op basis van het werkelijk rendement.

Systeem 3 versus systeem 4

Kijken we wat verder vooruit dan lijkt het er in eerste instantie op dat aankoop in privé (systeem 3) voordeliger is dan aankoop in de BV (systeem 4). Een verschil van € 483 (€ 6.603 – € 6.120) bij de heffing over het direct belast inkomen en een voordeel van € 512 bij de heffing over het uitgesteld inkomen, maar …

Bij aankoop in de BV en een latere verkoop kan de belastingheffing worden uitgesteld door het vormen van een zogenaamde herinvesteringsreserve. Deze komt dan vervolgens in mindering op een nieuw aan te kopen pand. Daarnaast biedt de BV meer mogelijkheden in het kader van doorschuiven van vermogen bij echtscheiding, overlijden en schenken. Een andere overweging om het onroerend goed nu toch in de BV aan te kopen is meer zekerheid omtrent de huidige wetgeving inzake de BV ten opzichte van de onzekerheid in de nieuwe Wet Werkelijk Rendement te verwachten in 2028 of nog later.

BAA ADVIES. Er bestaat een voorkeur om onroerend goed als belegging aan te schaffen via de BV. Fiscaal kan dat interessanter zijn en u heeft meer zekerheid omdat nog niet bekend is hoe een en ander uit gaat pakken in de nieuwe box 3-wetgeving. Het is in ieder geval slim om met uw adviseur over de mogelijkheden van gedachten te wisselen.