Schenken van verhuurde woning

Beschikt u over verhuurd onroerend goed en wilt u dat in het kader van estateplanning schenken aan één of meer van uw kinderen? Lees dan hieronder hoe u hierbij schenkbelasting kunt besparen.

Valt verhuurd onroerend binnen de schenkvrijstelling?

Sinds 1 januari 2017 is de grote schenkvrijstelling van € 100.000,- weer ingevoerd. We schreven hier al eerder over. Lees het artikel “Belastingvrij schenken eigen woning: benut alle mogelijkheden!”  en: “Diverse opties om € 100.000 voor de eigen woning te schenken”.

Enkele voorwaarden. Degene die de schenking ontvangt moet echter tussen 18 en 40 jaar oud zijn. Een tweede voorwaarde is dat de schenking moet dienen voor de eigen woning. Wilt u verhuurd onroerend goed aan de kinderen schenken, dan kunt u van de schenkvrijstelling géén gebruikmaken. Er is wel een andere besparing mogelijk.

Verhuurd onroerend goed schenken

Als u dus verhuurd onroerend goed aan (een van) uw kinderen schenkt, moet er schenkbelasting betaald worden. De waarde van onroerend goed dat verhuurd wordt, is in het economisch verkeer echter minder waard dan onroerend goed dat niet wordt verhuurd. De (nieuwe) eigenaar kan de huurder er namelijk niet zomaar uitzetten en daarom wordt het onroerend goed minder waard.

De leegwaarderatio. Voor het berekenen van de waarde van de geheel of gedeeltelijk verhuurde woning moet u de leegwaarderatio gebruiken.

Wat is de leegwaarderatio?

De leegwaarderatio is een van de huurprijs afhankelijke factor voor het berekenen van de waarde van een geheel of gedeeltelijk verhuurde woning. De voorwaarde voor toepassing van de leegwaarderatio is wel, dat er sprake is van een reguliere langlopende huurovereenkomst en niet van een verhuurde situatie onder de leegstandswet (in afwachting van een spoedige verkoop van de woning).

Hoe berekent u de leegwaarderatio?

De leegwaarderatio is een bepaald percentage, waarmee de WOZ-waarde van de woning wordt vermenigvuldigd. Dit percentage is afhankelijk van de jaarhuur van de woning. In de tabel in de Successiewet kan aan de hand van dit percentage de vermenigvuldigingsfactor worden afgelezen. Op deze manier is het mogelijk een deel van de waarde van het verhuurd onroerend goed belastingvrij aan de kinderen te schenken.

Waarde verhuurde woningen vanaf 2014 t/m 2017

De verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde is meer dan	maar niet meer dan	Leegwaarderatio is
0%	1%	45%
1%	2%	51%
2%	3%	56%
3%	4%	62%
4%	5%	67%
5%	6%	73%
6%	7%	78%
7%	–	85%

Voorbeeld. Als de jaarhuur bijvoorbeeld meer is dan 7% van de WOZ-waarde van de woning, is de leegwaarderatio 85%. Hoe lager de jaarhuur in verhouding tot de WOZ waarde, hoe lager de factor. Zie ook onderstaand praktijkvoorbeeld.

Opgelet

1. Onzakelijke huur. Als het onroerend goed tegen een onzakelijke huurprijs wordt verhuurd, dan wordt de leegwaarderatio vastgesteld op 3,5 en de daarbij behorende factor is 62% (2016).
2. Het kind huurt de woning. Als u een woning aan een kind heeft verhuurd en u schenkt die woning op een later tijdstip, dan is de leegwaarderatio-correctie niet mogelijk. U moet dan uitgaan van de waarde in onbewoonde staat; de WOZ-waarde dus.
3. Extra voordeel. De kinderen ontvangen natuurlijk vanaf het moment van de schenking de huurpenningen en bovendien genieten ze onbelast van een eventuele toekomstige waardestijging.

Een praktijkvoorbeeld

Twee paar ouders beschikken over een verhuurde woning (A en B) die zij beiden aan een van hun kinderen willen schenken.

• Woning A. De WOZ-waarde is € 185.000 en de zakelijke jaarhuur bedraagt van € 7.500.
• Woning B. De WOZ-waarde bedraagt ook € 185.000, maar er is sprake van een onzakelijke jaarhuur van € 3.000.

De berekening luidt nu als volgt:

Woning A. De leegwaarderatio is volgens de tabel 67%. Voor de schenkbelasting geldt dus een waarde van € 185.000 x 67% = € 123.950. De vrijstelling is € 5.320 (2017). De te betalen schenkbelasting bedraagt 10% van (€ 123.950 – € 5.320) is € 11.863. Op deze manier wordt belastingvrij € 66.370 vermogen van de ouders naar de kinderen overgeheveld (€ 185.000 – € 118.630).

Woning B. De leegwaarderatio bij een jaarhuur van € 3.000,- is 51%. Omdat er sprake is van een onzakelijke huur bedraagt de leegwaarderatio echter 62%. Voor de schenkbelasting geldt nu een waarde van € 185.000 x 62% = € 114.700. De te betalen schenkbelasting is 10% van (€ 114.700 – € 5.320) is € 10.938. Er wordt nu door de ouders dus € 75.620,- aan vermogen (€ 185.000 – € 109.380) geschonken, zónder dat daar ook maar één euro schenkbelasting over hoeft te worden betaald.

BAA ADVIES. Overweegt u om verhuurd onroerend goed aan de kinderen te schenken? Dan mag u de waarde rekenkundig verminderen met de leegwaarderatio. Daardoor hoeft er minder schenkbelasting te worden betaald. Als u onroerend goed wilt gaan schenken, is het sowieso slim om contact op te nemen met uw adviseur.