Veranderingen in de overdrachtsbelasting 2021

Uit uitgelekte plannen van het kabinet blijkt dat de regering op Prinsjesdag bekend zal maken dat de overdrachtsbelasting enerzijds zal worden verlaagd en anderzijds zal worden verhoogd. Hoe zit dat?

Wat is overdrachtsbelasting en waarover moet deze worden betaald?

Overdrachtsbelasting is een belasting die moet worden betaald op het moment dat iemand de juridische- of economische eigendom verwerft van onroerend goed of aandelen in een onroerend goed BV. De maatstaf van heffing, met andere woorden het bedrag waarover de overdrachtsbelasting moet worden betaald, is de waarde in het economisch verkeer (meestal de verkoopwaarde) van het onroerend goed of de aandelen in de onroerend goed BV.

Welke tarieven kennen we nu?

Woning. Op het moment dat iemand nu een woning koopt, moet er over de koopprijs van deze woning 2% overdrachtsbelasting worden betaald. Hierbij is niet van belang of de woning voor eigen bewoning (box 1) geldt of om te verhuren (box 3).

Niet-woning. Bij de koop van een niet-woning, bijvoorbeeld een bedrijfsgebouw moet nu 6% overdrachtsbelasting over de waarde in het economisch verkeer (meestal verkoopwaarde) worden betaald.

Er zijn een aantal vrijstellingen

De overdrachtsbelasting kent echter ook een aantal vrijstellingen. Dat wil zeggen: transacties waarbij bij de koop van onroerend goed geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. De belangrijkste zijn:

• inbreng van onroerend goed als onderdeel van een onderneming in een samenwerkingsverband of BV;
• verkrijging door kinderen van onroerend goed als onderdeel van een onderneming van de ouders waarvan de bedrijfsvoering wordt voortgezet;
• verkrijging op basis van erfrecht (bijvoorbeeld kind koopt ouderlijk huis na overlijden ouders);
• Inbreng in een huwelijksgemeenschap (bij trouwen en geregistreerd partnerschap);
• verdeling van een huwelijksgemeenschap en nalatenschap;
• verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners mits de eigendom van de samenwoners van het onroerend goed zich bevindt tussen de 40% en 60%;
• opnieuw verkopen van hetzelfde onroerend goed binnen 6 maanden nadat het is gekocht;
• koop van cultuurgrond mits deze nog minimaal 10 jaar voor landbouw wordt geëxploiteerd.

Wat gaat er veranderen?

Starters op de woning markt. Volgens ‘welingelichte bronnen’ is het de bedoeling om voor de starters op de woningmarkt de overdrachtsbelasting af te schaffen. Deze hoeven dan bij de koop van een eigen woning geen 2% overdrachtsbelasting meer te betalen.

Overige woningkopers. Voor de overige kopers van eerste of volgende eigen woning zal het tarief van 2% blijven.

Niet-eigen-woningen én niet-woningen. De verhoging zal gaan gelden voor de niet-eigen-woning en ook voor niet-woningen zoals bedrijf onroerend goed. Het huidige 6%-tarief zal worden verhoogd naar 8%.

Als u dus wilt beleggen …

Als u dus een woning koopt om deze te verhuren (belegger), een zogenaamde box 3-woning, dan zal het tarief van de overdrachtsbelasting worden verhoogd van 2% naar 8%. Men denkt met deze verhoging het beleggen in woningen minder aantrekkelijk te maken.

Wie is een starter?

De term ‘starter’ in deze context is iemand tussen de 18 en 35 jaar en die voor de eerste keer de startersvrijstelling aanvraagt en een woning koopt die hij/zij zelf gaat bewonen. Als de woning wordt gekocht door twee personen, dan moeten beide personen tussen de 18 en 35 jaar zijn.

Voorbeeld

2020. Starter koopt 1e woning voor € 275.000 + 2% overdrachtsbelasting (€ 5.500) = € 280.500.

2021. Starter koopt 1e woning voor € 275.000 + 0% overdrachtsbelasting = € 275.000. Een besparing van € 5.500, -.

Het is bovendien zo dat iemand op dit moment maar maximaal 100% van de koopprijs kan financieren. De overdrachtsbelasting moet dus uit eigen middelen worden voldaan. Als deze drempel wordt afgeschaft, verwacht de regering dat de positie van de starter op de woningmarkt wordt verbeterd.

Woningwaardegrens vanaf 1 april 2021 “Om budgettaire ruimte te creëren voor het volkshuisvestingsfonds wordt een woningwaardegrens ingevoerd op €400.000 voor de eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting die is voorgesteld door het Kabinet voor huizenkopers jonger dan 35 jaar”, aldus de brief van Minister Ollengren van 6 november 2020 aan de Tweede Kamer. Een woningwaardegrens maakt de vrijstelling van de OVB gerichter voor de starters. De woningwaardegrens van €400.000 zal gaan gelden vanaf 1 april 2021 en wordt jaarlijks geïndexeerd.

Wie is een belegger?

Een belegger is iemand die een tweede woning koopt als beleggingspand of bijvoorbeeld voor zijn kinderen. Deze persoon betaalt nu nog 2% overdrachtsbelasting maar zal vanaf 1 januari 2021 een percentage van 8% moeten aftikken over de koopprijs van de woning.

Voorbeeld

2020. Belegger koopt een beleggingspand van € 300.000 + 2% overdrachtsbelasting = € 306.000.

2021. Belegger koopt een beleggingspand van € 300.000 + 8% overdrachtsbelasting = € 324.000. Een extra kostenpost van maar liefst € 18.000. Bij een te verhuren pand zullen deze extra kosten naar verwachting worden verdisconteerd in de huurprijs.

Wat te doen?

Starters. De daadwerkelijke uitwerking van deze plannen moet nog duidelijk worden. Als u echter als starter nú een koopwoning overweegt, dan kunt u misschien beter vier maanden wachten met de daadwerkelijke notariële overdracht.

Beleggers. En als u overweegt te beleggen in een woning of overweegt om een woning voor uw kinderen te kopen, dan kunt u beter dit jaar nog de notariële overdracht laten plaatsvinden.

Het moment van overdracht bij de notaris is bepalend, niet het moment van tekening van de koopovereenkomst. De vrijstelling geldt wanneer de overdracht van een woning bij de notaris plaatsvindt op of na 1 januari 2021.

BAA ADVIES. Wilt u komende maanden een starterswoning, een tweede woning of een bedrijfspand kopen? Check dan welke belastingtarief voor de overdracht voor u het meest gunstig is en pas uw plannen daar eventueel op aan.