De belastingheffing over het direct rendement van onroerend goed in box 3

In box 3 kan er sprake zijn van direct en indirect rendement van onroerend goed. Dat direct rendement wordt volgens het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 vanaf 2027 op een speciale manier belast. Wat is op dit moment de situatie?

Direct en indirect rendement van box 3

De voormalig staatssecretaris van Rij heeft in juni 2024 het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 voor advies aangeboden aan de Raad van State. Het uitgangspunt van dir wetsvoorstel is dat de vermogensaanwas in box 3 zal worden belast. Hierbij is sprake van direct en indirect rendement.

Bij direct rendement kan bij onroerend goed (niet eigen woning) worden gedacht aan de huurpenningen en pachtsommen en ook aan het eigen gebruik van de onroerende zaak, zoals zelf een paar weken vakantie in je eigen vakantiehuisje op het vakantiepark.

Onder indirect rendement valt de waardemutatie van het onroerend goed die ontstaat tijdens de bezitsperiode. Dit indirect rendement wordt bij onroerend goed pas belast bij verkoop van het onroerend goed. In dit artikel beperken we ons tot het direct rendement.

Drie categorieën

In het wetsvoorstel wordt onderscheid gemaakt in de volgende categorieën:

a) onroerende zaken die minimaal 90% per jaar worden verhuurd (328 dagen of meer);
b) onroerende zaken die het gehele jaar niet worden verhuurd;
c) onroerende zaken die minder dan 90% van het jaar worden verhuurd (minder dan 328 dagen).

De belastingheffing over deze soorten is als volgt:

a) de huuropbrengsten zijn belast en onderhouds- en andere met het onroerend goed samenhangende kosten zijn aftrekbaar;
b) belast wordt 2,65% van de WOZ-waarde, als een zogenaamd vastgoedbijtelling en onderhouds- en andere met het onroerend goed samenhangende kosten zijn niet aftrekbaar;
c) hierbij dient een dubbele berekening te worden gemaakt, de uitkomst van de hoogste van de twee dient te worden aangegeven als bezit.
Berekening 1. Som van de ontvangen huur minus de onderhouds- en andere met het onroerend goed samenhangende kosten.
Berekening 2. 2,65% van de WOZ-waarde van het desbetreffende jaar.

Zowel bij a) b) als c) is verschuldigde rente over schulden samenhangende met het onroerend goed wel aftrekbaar.

Hoe werkt dit uit in de praktijk?

Voorbeeld
Karel heeft op 1 januari 2027 de volgende vermogensbestanddelen:

• bank- en spaartegoeden ter waarde van € 180.000;
• een huisje op een vakantiepark dat is aangekocht voor € 175.000;
• op het vakantiehuisje zit nog een hypotheek van € 85.000 met een rente van 4%.

Over het jaar 2027 heeft Karel de volgende bedragen ontvangen en betaald:

• rente spaarrekening € 3.600;
• huurinkomsten vakantiehuisje € 12.000;
• onderhoudskosten vakantiehuisje € 2.000;
• betaalde rente op hypotheek vakantiehuisje € 3.400.

Verder is nog van belang dat de WOZ-waarde op 1-1-2027 € 195.000 is en op 31-12-2027 € 200.000.

a) Vakantiehuisje wordt het gehele jaar verhuurd
Bank- en spaartegoeden € 180.000	€ 3.600
Bij: huur vakantiehuisje € 175.000	€ 12.000
Af: onderhoudskosten	€ 2.000
Af: rente lening 4% over € 85.000	€ 3.400
Resultaat uit bezit minus schuld	€ 10.200
Af: heffingsvrij vermogen	€ 1.250
Belastbaar inkomen box 3	€ 8.950
Belasting box 3 36%	€ 3.222

b) Huisje wordt niet verhuurd, geen huuropbrengsten
Bank- en spaartegoeden € 180.000	€ 3.600
Vastgoedbijtelling vakantiehuisje	€ 5.167
Af: rente lening 4% over € 85.000	€ 3.400
Resultaat uit bezit minus schuld	€ 5.367
Af: heffingsvrij vermogen	€ 1.250
Belastbaar inkomen box 3	€ 4.117
Belasting box 3 36%	€ 1.482

 

c) Huisje wordt slechts voor 8 maanden verhuurd, huuropbrengst € 8.000
Bank- en spaartegoeden € 180.000	€ 3.600
1. Vastgoedbijtelling vakantiehuisje: € 5.167 2. Huur minus kosten vakantiehuisje: € 6.000 Berekening 2 is hoger dan 1. en telt daarom mee als bezit	€ 6.000
Af: rente lening 4% over € 85.000	€ 3.400
Resultaat uit bezit minus schuld	€ 6.200
Af: heffingsvrij vermogen	€ 1.250
Belastbaar inkomen box 3	€ 4.950
Belasting box 3 36%	€ 1.782

Waarom kan dit nu al belangrijk zijn?

Bent u voornemens investeringen te doen in onroerend goed? Houdt dan rekening met de geplande wijzigingen in het box 3-stelsel en ook met de onduidelijkheden die er hier nu nog over zijn. Vanaf 2027 is niet alleen het bezit van belang maar ook of het wel of niet wordt verhuurd. Hierdoor moet u bij een investering in onroerend goed de afweging maken in welke box u de belastingheffing wilt laten vallen: box 2 (aankoop door bv) of box 3?

BAA ADVIES. Zoals het er nu voorstaat zal het in de nieuwe Wet werkelijk rendement box 3 óók van belang worden of het onroerend goed wel of niet wordt verhuurd. Houd hiermee rekening als u overweegt in vastgoed te investeren.