Het huis nu op naam van de kinderen zetten, een fiscaal slimme zet?

Aan de borreltafel wordt weleens verteld dat het fiscaal slim is, als ouders hun huis op naam van de kinderen zetten, er zelf in blijven wonen en dan huur gaan betalen. Is dat waar?

Tot het belastingjaar 2001

Tot 2001 kon het huis op naam van de kinderen zetten aanzienlijke belastingbesparingen opleveren. De ouders verkochten dan het huis aan de kinderen en bleven zelf in de woning wonen. Dit ging dan op basis van een recht van vruchtgebruik, dan wel recht van gebruik en bewoning. De kinderen hadden dan de blote eigendom. Bij overlijden van de ouders groeide de blote eigendom van de kinderen belastingvrij aan tot de volle eigendom. De waardestijging van de woning kwam zonder betaling van erfbelasting bij de kinderen.

Nieuwe Wet Inkomstenbelasting 2001

Door de invoering van de Wet Inkomstenbelasting 2001 met de drie boxen werd de constructie minder aantrekkelijk. De woning verhuisde namelijk van box 1 naar box 3 en de ouders moesten in box 3 belasting betalen over het vruchtgebruik en de kinderen moesten belasting betalen over de blooteigendom. Ook was de hypotheekrente niet meer aftrekbaar.

Wijzigingen sinds 2010

Per 1 januari 2010 is de wetgeving gewijzigd. In de schenk- en erfbelasting staat sinds die tijd vermeld dat als ouders het vermogen overdragen, maar zelf het genot ervan behouden, over dit vermogen alsnog erfbelasting moet worden betaald. De belastingvrije waardeaangroei, die in het verleden het belangrijkste voordeel was voor deze constructie, is hiermee grotendeels verdwenen. Deze belaste stijging kan alleen worden voorkomen als de ouders een zakelijke (huur)vergoeding betalen. Hierbij wordt in de rechtspraak vaak uitgegaan van circa 6% van de WOZ-waarde per jaar. Bij een WOZ-waarde van € 450.000 is dat € 27.000. Zo niet, is er sprake van een zogenaamd fictief voordeel. Hoe wordt dit fictief voordeel. Berekend?

Het berekenen van het fictief voordeel

Op het moment dat bekend is dat er sprake is van een fictief voordeel, is van belang hoe groot dit fictief voordeel dan is. Als basis hiervoor geldt de WOZ-waarde op het moment van overlijden en de betaalde koopsom op het moment van de overdracht. De betaalde koopsom mag worden verhoogd met de betaalde overdrachtsbelasting. Daarnaast mag de betaalde koopsom + overdrachtsbelasting worden verhoogd met een enkelvoudige rente van 6% per jaar vanaf het moment van overdracht tot het moment van overlijden. Als bij de koop ook een deel van de koopprijs is geschonken waarover schenkbelasting is betaald, dan mag deze betaalde schenkbelasting ook worden verhoogd met 6% enkelvoudige rente per jaar.

Voorbeeld berekenen fictief voordeel
Ouders droegen op 1 januari 2011 hun woning over aan hun enige kind. De WOZ-waarde in 2011 was € 400.000. Het kind betaalde een bedrag van € 250.000 en er is sprake van een schenking van € 150.000. Op 1 januari 2026 overlijden beide ouders ten gevolge van een noodlottig auto-ongeluk. De WOZ-waarde van de woning is op dat moment € 750.000. De ouders betalen een jaarlijkse huur van € 18.000.

Omdat de ouders een huur betalen die lager is dan 6% van de WOZ-waarde is er sprake van een fictief belast voordeel.

Waarde bij overlijden:	€ 750.000
Af: betaalde koopsom:	€ 250.000
Oprenting: 15 jaar 6%	€ 225.000
Af: Betaalde overdrachtsbelasting 6%	€ 24.000
Oprenting: 15 jaar 6%	€ 21.600
Af: Betaalde schenkbelasting: 10%	€ 15.000
Oprenting: 15 jaar 6%	€ 13.500

Het fictief voordeel dat ten gevolge van het overlijden van de ouders bij het kind zal worden belast bedraagt dan:
€ 750.000 – (€ 250.000+€225.000+€24.000+€21.600+€15.000+€13.500) = € 200.900.

Overgangsrecht voor overdrachten voor 2010

Als een woning al voor 1 januari 2010 aan de kinderen is overgedragen en de ouders erin zijn blijven wonen, geldt overgangsrecht. Er geldt dan de waardeontwikkeling tót 1 januari 2010 en de waardestijging voor 2010 blijft buiten beschouwing.

Voorbeeld 1:
In 2006 verkopen de ouders hun woning aan de kinderen voor een bedrag van € 300.000. De waarde van de woning is ook € 300.000. In 2010 is de WOZ-waarde € 375.000. Als de ouders overlijden in 2026 is de WOZ-waarde € 800.000.
De waardestijging vóór 2010 bedraagt € 375.000 – € 300.000 = € 75.000. Deze blijft buiten beschouwing. Waardestijging vanaf 2010 tot overlijden is € 425.000.
De betaalde koopsom en waardestijging 2006 tot 2010 is: € 300.000 + € 75.000 = € 375.000. Het fictief voordeel: € 425.000 – € 375.000 = € 50.000.

Zonder overgangsrecht zou artikel 10 Successiewet uitgaan van de volledige waarde bij overlijden: € 800.000. Met overgangsrecht wordt uitgegaan van de waarde van
€ 375.000 maar mag er geen rekening worden gehouden met de 6% oprenting.
Dus ter vergelijking is Het fictief voordeel zonder overgangsrecht:

WOZ waarde 2026	€ 800.000
Af: koopprijs + oprenting 6% gedurende 20 jaar	€ 660.000
Fictief voordeel	€ 140.000

Het verschil door het overgangsrecht is dus € 90.000.

Conclusie

De constructie waarbij ouders hun woning op naam van de kinderen zetten was vroeger populair, maar is sinds de wetswijzigingen van 2001 en vooral van 2010 fiscaal minder aantrekkelijk geworden. In veel situaties leidt de constructie alsnog tot betaling van erfbelasting, terwijl tijdens leven tevens nadelige gevolgen kunnen ontstaan voor de inkomstenbelasting in door de box 3-heffing.

BAA ADVIES. Op dit moment adviseren we slechts in zeer uitzonderlijke gevallen om de eigendom van het huis over te dragen naar de kinderen en er zelf te blijven wonen. Er zijn flexibele alternatieven die fiscaal veiliger zijn, zoals de jaarlijkse schenking, het schenken op papier en de familiebank. Heeft u in het verleden wel het huis op naam van de kinderen gezet en wilt u weten hoe dat in uw specifieke geval zal gaan uitpakken, laat u dan goed adviseren.