Mantelzorgwoning plaatsen? Let op de fiscale gevolgen!

Er is meer en meer vraag naar mantelzorgwoningen voor ouderen en mensen met een beperking. Vaak zijn die zonder een vergunning te plaatsen, maar dat kan wel leiden tot onverwachte fiscale gevolgen.

De mantelzorgwoning

Een mantelzorgwoning is een zelfstandige woning op het terrein van de eigen woning. Deze mantelzorgwoning is dan bedoeld voor degene die verzorgt moet worden, bijvoorbeeld een (bejaarde) ouder. Door de stijgende vraag naar passende en betaalbare huizen zijn veel van deze mantelzorgwoningen vergunningsvrij te bouwen.

De gevolgen voor de inkomstenbelasting

Een mantelzorgwoning voor vader en/of moeder in de achtertuin van de eigen woning van het kind brengt allerlei fiscale vragen met zich mee. Is de mantelzorgwoning een eigen woning voor de inkomstenbelasting? Is de ondergrond voor het kind nog eigen woning en kan de gehele hypotheekrente in aftrek blijven? Enz. De kennisgroep van de Belastingdienst heeft zich onder andere hierover uitgesproken.

De situatie. Ouders hebben in de tuin van hun kind op eigen kosten een mantelzorgwoning geplaatst. De tuin behoort tot de eigen woning van het kind. De plek waar de mantelzorgwoning staat, is kadastraal niet afgesplitst van de eigen woning, maar heeft wel een eigen huisnummer. De enige verbindingen zijn de nutsvoorzieningen aan de woning van het kind. Visueel is de mantelzorgwoning een apart object en vormt één geheel met de grond. Ouders en kind hebben geen recht van opstal (doorgaans als een huurder van grond daarop een gebouw of ander bouwwerk plaatst) afgesproken, maar wel een zakelijke huur van de grond voor onbepaalde tijd eindigend bij overlijden ouders.

Vraag 1: is een mantelzorgwoning een woning?

Hieraan wordt voldaan als er sprake is van een keukeninrichting die het mogelijk maakt om een normale warme maaltijd te bereiden. De mantelzorgwoning is duurzaam met de grond verbonden, aangesloten op nutsvoorzieningen en er is een eigen huisnummer. Dit zijn allemaal voorwaarden die er mede voor zorgen dat de mantelzorgwoning een woning is voor de inkomstenbelasting (art. 3.111 Wet IB).

Vraag 2: valt een mantelzorgwoning in box 1?

Als er wordt voldaan aan de criteria om de mantelzorgwoning aan te merken als woning, wil dit nog niet zeggen dat de mantelzorgwoning ook in box 1 valt. Dan moet er ook aan de fiscale regels worden voldaan voor woningen in box 1.

Géén box 1 voor de eigenaar? Er is bij de notaris geen opstalrecht vastgelegd. Daardoor wordt de mantelzorgwoning door natrekking het eigendom van het kind. Natrekking is een vorm van eigendomsverkrijging. In de wet is bepaald dat de eigendom van de grond mede omvat het gebouw dat erop staat. En dat zorgt ervoor dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar wordt van de woning die op deze grond staat. Door het vestigen van een opstalrecht kan dit worden voorkomen.

In dit geval waarbij er geen sprake van is van opstalrecht, wordt de mantelzorgwoning dus eigendom van het kind. De mantelzorgwoning staat immers op grond van het kind. Dat geldt ongeacht en ondanks dat de mantelzorgwoning is neergezet en betaald door de ouders. De ouders zijn dus géén juridische eigenaar en kunnen géén gebruikmaken van de eigenwoningregeling in box 1.

En ook géén box 1 voor het kind. Voor het kind is de mantelzorgwoning ook geen eigen woning in box 1. De woning “staat het kind niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking”, oftewel: deze woning staat het kind niet ter beschikking als hoofdverblijf. Dit is de voorwaarde van de eigenwoningregeling. Ook de ondergrond en de tuin bij de mantelzorgwoning behoren na plaatsing niet langer tot de fiscale eigen woning van het kind. Dit deel verschuift zodoende van box 1 (eigen woning) naar box 3 (overig vermogen). Dit kan ongewenste gevolgen hebben omdat mogelijk ook een deel van de hypotheek meeverhuist. En dit kan ervoor zorgen dat een deel van de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is van het inkomen.

Vraag 3: wat valt wel/niet in box 3 van ouders of kind?

Omdat de mantelzorgwoning zowel voor de ouders als het kind geen onderdeel is van de eigen woning in box 1, moet de waarde in box 3 worden bepaald.

Box 3 voor de ouders. De ouders hebben met het kind een zakelijke huurovereenkomst, voor onbepaalde tijd en eindigend bij het overlijden van de ouders, afgesproken voor de grond onder de mantelzorgwoning. Dit is een overeenkomst met een persoonlijk gebruiksrecht. Dit (beperkt) genotsrecht maakt onderdeel uit van het vermogen van ouders en de waarde wordt bepaald door het Uitvoeringsbesluit Wet IB. De waarde kan worden verminderd tot nihil als de ouders voor de grond elk jaar een zakelijke huur betalen.

Voorbeeld: stel de grond heeft een waarde van € 30.000. De langstlevende ouder is 78 jaar oud. De waarde die de ouder dan moet opnemen in box 3 is 4% x € 30.000 * 5 = € 6.000. Betaalt de ouder dus een bedrag van € 6.000 aan huur, dan is de waarde die de ouder dient op te nemen in box 3 NIHIL.

Box 3 voor het kind. Het kind is dus juridisch eigenaar van de mantelzorgwoning. Voor box 3 geldt de waarde van de mantelzorgwoning in onbezwaarde staat (leegstaand) verminderd met de waarde van het genotsrecht van ouders. Hetzelfde geldt voor de grond onder de mantelzorgwoning. Als er een zakelijke huur is afgesproken is de waarde van het genotsrecht van de ouders nihil, en wordt de grond voor de volle waarde meegenomen in box 3 bij het kind. In bovenstaand voorbeeld met een huurbetaling van € 6.000, is dat dus € 30.000.

Samengevat

In de meeste gevallen:

• is een mantelzorgwoning eigendom van het kind;
• valt de mantelzorgwoning niet in box 1 van de ouders;
• valt de mantelzorgwoning niet in box 1 van het kind;
• valt de waarde van het zogenaamde persoonlijke gebruiksrecht voor de ouders in box 3;
• valt de mantelzorgwoning voor het kind in box 3;
• verhuist de bijhorende grond voor het kind van box 1 naar box 3; en
• wordt voor de ouders de waarde in box 3 nihil als de ouders aan het kind een zakelijke huur betalen voor grond.

BAA ADVIES. Woonruimte is schaars en een mantelzorgwoning plaatsen in de tuin van een kind is een mooie optie voor de ouders. Zowel juridisch (eigenaarschap) als fiscaal (eigen woning versus box 3 vermogen) kan dit gevolgen hebben voor beide partijen. Zoals een spreekwoord zegt: “Bezint eer gij begint.” Meestal wordt voor een mantelzorgwoning geen opstalrecht afgesproken. Als de ouders voor de huur van de grond een zakelijke huur betalen, is voor de ouders geen sprake van een genotsrecht in box 3 en is de waarde van de grond voor de ouders in box 3 NIHIL.