Aankoop vakantiewoning? Let op de fiscale spelregels!
Als u een vakantiewoning koopt, krijgt u namelijk te maken met de inkomstenbelasting en misschien ook wel met omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Alle reden om u hierover (van tevoren) goed te informeren.
De vakantiewoning en de inkomstenbelasting
In principe zal de vakantiewoning in de aangifte inkomstenbelasting aangegeven moeten worden in box 3. Verhuurt u de woning, dan is de ontvangen huur onbelast, maar u betaalt belasting over de WOZ-waarde van de vakantiewoning.
Voorbeeld
U koopt een vakantiewoning voor € 150.000. De jaarlijkse huur bedraagt € 12.500,-. De WOZ is eveneens € 150.000.
De belasting in box 3 over de vakantiewoning (zonder rekening te houden met het heffingsvrije vermogen van € 25.200 p.p.) bedraagt ca. € 1.500. Box 3 kent met ingang van 2017 verschillende tarieven, waardoor de uitkomst uiteraard afhankelijk is van uw persoonlijke situatie.
Tabel berekening rendement op vermogen over 2018
| Schijf | Uw (deel van de) grondslag sparen en beleggen | Percentage 0,36% | Percentage 5,38% | Percentage gemiddeld rendement |
| 1 | Tot en met € 70.800 | 67% | 33% | 2,017% |
| 2 | Vanaf € 70.801 tot en met € 978.000 | 21% | 79% | 4,326% |
| 3 | Vanaf € 978.001 | 0% | 100% | 5,38% |
De huurinkomsten zijn onbelast zodat het nettoresultaat € 11.000,- (€ 12.500 -/- € 1.500) bedraagt. Geen slechte investering, gezien de huidige rentestanden…
De vakantiewoning en de overdrachtsbelasting
Koopt u een nieuwe nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan moet u 21% omzetbelasting betalen. Er geldt in dit geval een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In de overige gevallen is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Koopt u een gemeubileerde woning dan is over dat deel van de inventaris van de koopsom géén overdrachtsbelasting verschuldigd. Verkoopt u de woning dan is weer overdrachtsbelasting verschuldigd.
De vakantiewoning en de omzetbelasting
Zoals gezegd betaalt u 21% omzetbelasting als u een nog niet eerder gebruikte vakantiewoning koopt. Koopt u een vakantiewoning die al meer dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen dan betaalt u in principe géén omzetbelasting (onder voorwaarden kunt u ervoor kiezen om toch omzetbelasting in rekening te brengen).
Omzetbelasting terugvragen. De omzetbelasting die u betaalt kunt u in bepaalde gevallen terugvragen van de Belastingdienst. Dit hangt af van wat u met de vakantiewoning gaat doen. Heeft u de vakantiewoning gekocht voor uzelf of gaat u de vakantiewoning ook verhuren?
- Als de woning enkel voor eigen gebruik is dan kunt u de betaalde omzetbelasting niet terugvragen.
- Als u de vakantiewoning gaat verhuren aan anderen op een dusdanige wijze dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestandsdeel, dan kunt u de omzetbelasting (gedeeltelijk) terugvragen. Volgens de Belastingdienst is hier sprake van als de vakantiewoning doorgaans 140 dagen per jaar wordt verhuurd.
- Als u de vakantiewoning uitsluitend aan anderen verhuurt, dan kunt u alle in rekening gebrachte omzetbelasting terugvragen.
- Als u naast verhuur de vakantiewoning ook privé gaat gebruiken dan krijgt u niet alle omzetbelasting terug. Heeft u de vakantiewoning in het jaar van aankoop voor 20% voor u zelf gebruikt dan kunt u ook maar 80% van de omzetbelasting terugkrijgen.
Hoe terugvragen? Om de omzetbelasting terug te kunnen vragen moet u als btw-ondernemer bij de Belastingdienst geregistreerd staan. U moet vervolgens aangifte omzetbelasting doen waar de aan u in rekening gebrachte omzetbelasting teruggevraagd kan worden.
Let op! Als u de omzetbelasting heeft teruggevraagd, dan volgt de Belastingdienst de vakantiewoning 10 jaar (jaar van aankoop is jaar 1). Wijzigt het gebruik van de vakantiewoning, bijvoorbeeld doordat u de vakantiewoning voor 40% privé gaat gebruiken of bij verkoop van de woning, zal de teruggevraagde omzetbelasting herzien moeten worden.
Voorbeeld
In 2016 heeft u een vakantiehuisje van € 150.000 (exclusief € 31.500 btw) gekocht. U verhuurt het huisje in 2016 t/m 2020 voor 80% en 20% gebruikte u het huisje zelf. In de aangifte omzetbelasting vraagt u 80% van€ 31.500 (= € 25.200) terug.
Over de huurinkomsten moet u 6% omzetbelasting in rekening brengen en afdragen. Op 1 januari 2021 verkoopt u het vakantiehuisje weer aan een particulier die het huisje voor zichzelf gaat gebruiken. Over de verkoop kunt u géén btw in rekening brengen. Wel moet de in het verleden teruggevraagde omzetbelasting worden herzien.
Op 1 januari 2021 zijn vijf jaar voorbij. Nog vijf jaar te gaan. De herziening is nu dus 5 jaar x 1/10 x € 25.200 = € 12.600. Dit bedrag moet u terugbetalen aan de Belastingdienst.
Herziening voorkomen. Er zijn een aantal mogelijkheden om deze herziening te voorkomen.
- U verkoopt pas ná de herzieningstermijn (jaar van aanschaf + 9 jaar).
- Als de koper de vakantiewoning voor 90% of meer voor belaste prestaties gaat gebruiken, dan kunt u op verzoek de woning tóch verkopen met omzetbelasting. In dit geval hoeft de omzetbelasting bij aankoop niet te worden herzien.
- Verkoopt u binnen 2 jaar na eerste ingebruikname de woning, dan kunt u voor met omzetbelasting belaste verkoop kiezen.
| BAA ADVIES. Bij de aankoop van een vakantiewoning krijgt u met verschillende belastingen te maken. Vooral de regels voor omzetbelasting zijn moeilijk en lastig. Omdat de vakantiewoning door de Belastingdienst 10 jaar wordt gevolgd, kan dat bij verkoop wel eens tot een grote herziening van de teruggevraagde omzetbelasting leiden. Uw adviseur bij BAA kan u helpen met het maken van de beste keuzes. |
