Tweede huis verhuren? Betaal niet teveel inkomstenbelasting!
Verhuurt u een woning, een tweede huis en geeft u dit vermogen aan in de aangifte Inkomstenbelasting? Dan betaalt u misschien te veel belasting! Onder bepaalde voorwaarden kunt u namelijk voor een verhuurde woning een lagere waarde aangeven en zo belasting besparen. In dit artikel leest u wanneer een lagere waarde van toepassing is en aan welke voorwaarden u moet voldoen.
Box 1 en 3; hoe zit het alweer?
Box 1… In Nederland wordt het hebben van vermogen in de Inkomstenbelasting belast. De eigen woning wordt belast in box 1 en de betaalde hypotheekrente is (deels) aftrekbaar van het overige box 1 inkomen. Het overige vermogen en de schulden worden meegenomen in box 3 van de Inkomstenbelasting.
… box 3. Denk hierbij aan spaargeld op de bankrekening, de aandelenportefeuille, andere onroerende zaken dan de eigen woning en schulden voor de aanschaf van deze onroerende zaken. Over het saldo per 1 januari van het betreffende belastingjaar wordt het vermogen bepaald en een rendement berekend van 4%. Over dit rendement wordt 30% Inkomstenbelasting betaald (in totaal 1,2% over het vermogen minus vrijstellingen).
Tweede huis, vakantiewoning, enz.
Bij onroerend goed kunt u denken aan de 2e woning, de voormalige eigen woning (bijv. omdat u bent gaan huren), een stuk grond of de vakantiewoning. De bezittingen worden vanaf 2010 in box 3 gewaardeerd voor de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het betreffende aangiftejaar.
Buitenland? Betreft het een onroerende zaak waarvoor geen WOZ waarde is afgegeven of onroerende zaak gelegen in het buitenland? Dan kunt u de waarde in het economisch verkeer aangeven in de aangifte.
Als u een tweede woning verhuurd
Voor woningen die geheel of gedeeltelijk worden verhuurd, geeft u in principe de geldende WOZ-waarde aan. Op het moment dat de huurder recht heeft op huurbescherming, dan geldt mogelijk een andere, lagere waardering van de woning! Die kunt u bepalen aan de hand van de leegwaarderatio.
De officiële wettekst over het huren en verhuren van een woning kunt u nalezen in het Burgerlijk Wetboek.
Bereken de lagere waardering met de leegwaarderatio
De zogenoemde jaarhuur bepaalt wat de leegwaarderatio is. Om de jaarhuur te bepalen is de maandelijkse “kale huur” nodig. Dit is de huur voor de woning exclusief huur voor de stoffering en meubels, gas, water en licht. Als u zo de jaarhuur heeft bepaald, dan kunt u in een tabel van de Belastingdienst de leegwaarderatio afleiden. Die vermenigvuldigt u dan met de WOZ-waarde.
| Tabel leegwaarderatio (2014 en 2015) | ||
|---|---|---|
| % jaarhuur tov WOZwaarde is | ||
| meer dan | niet meer dan | Leegwaarderatio |
| 0 | 1,0 | 45% |
| 1,0 | 2,0 | 51% |
| 2,0 | 3,0 | 56% |
| 3,0 | 4,0 | 62% |
| 4,0 | 5,0 | 67% |
| 5,0 | 6,0 | 73% |
| 6,0 | 7,0 | 78% |
| 7,0 | – | 85% |
Voorbeeld lagere waardering huurwoning
U verhuurt een woning (WOZ € 250.000) voor € 800 per maand. Dat is inclusief € 150 voor het gas, water en licht. De kale huur is € 650 per maand. De jaarhuur is dan 12 x € 650 = € 7.800. Het percentage ten opzichte van de WOZ is nu leidend: € 7.800 / € 250.000 = 3,12%.
Uit de tabel van de Belastingdienst kunt u nu de leegwaarderatio bepalen. In dit voorbeeld is dit 62%. De waarde voor de verhuurde woning is 62% x € 250.000 = € 155.000. Dit betekent voor het box 3 vermogen een vermindering van € 95.000. Hierdoor bespaart u € 95.000 x 1,2% = € 1.140.
Voorbeeld samengevat
| • WOZ-waarde | € 250.000 |
| • Huur | € 800 per maand |
| • Kale huur | € 650 per maand |
| X 12 | € 7.800 per jaar |
| • Verhouding jaarhuur versus WOZ-waarde | 3,12% |
| • Leegwaarderatio (tabel) | 62% |
| • Waarde verhuurde woning | € 155.000 |
| • Belastingbesparing | € 1.140 |
Bijzondere situaties leegwaarderatio
Er zijn ook enkele bijzondere situaties bij de verhuur van 2e woningen in combinatie met de leegwaarderatio. Er is mogelijk sprake van een onzakelijke huur, omdat een hogere of lagere huur wordt betaald. Dit komt met name voor in familiesituaties. Het vaste percentage is dan 62% van de WOZ waarde voor de waardering van de woning.
| BAA ADVIES. Verhuurt u een woning en heeft de huurder recht op huurdersbescherming? Grote kans dat u de leegwaarderatio mag toepassen bij het bepalen van de woningwaarde. En dat kan u een aardige belastingbesparing opleveren. |
